你本人,如果没有驾照,护照也行,不贷款的话,现金或者银行承兑支票。
你本人,如果没有驾照,护照也行,不贷款的话,现金或者银行承兑支票。
这个应该与地区不同和所处的位置有关。 本身美国有围墙的的地方不多,围墙好像是一个中国特色的东西,更多的美国采用的是栅栏,篱笆,这种类型的为多。 我的理解可能与美国的私有财产和私有领地有关,一般来说如果你用一个栅栏,甚至是在你家树上放一个标志叫做 POSTED,一般来说你很难遇到擅自闯入的人。擅自闯入他人领地,由此产生的后果都需要自行承担。 这种情况就导致了美国家庭对混泥土围墙的需求不高。针对高校,机关,单位这种情况,美国很多地区并不是封闭的,大学没有校门是很正常的,更多的时候都是全开放的。 但是有些建筑内会标记为重点部门,比如说联邦建筑,在这种情况都属于安保比较严格的建筑,但是安保主要集中在建筑内,对外没有太多的安保需求,所以大量的混泥土墙并不美观也不没有这个需要。 中国每个小区都搞个围墙,每个学校都弄个校门,每个单位都弄个大院,好像没有没有围墙就不叫做单位,这种情况在美国比较少见。 另外从经济考虑上,混泥土围墙也没有太大的必要,美国地域比较宽,构建围墙需要大量资源,再加上人力资源和人工费用支出,这也是一笔不小的开支。最有钱搞围墙的是政府,但是政府花钱纳税人不同意,纳税人会觉得你就是为我服务的,凭什么我还要给钱给你让你住里面我还找不到你。 个人搞围墙,没有必要,纯属浪费钱也不好看。算算经济账,也就没有那么多人热衷搞围墙了。 但不代表没有,在住房比较紧张的大城市周边区域,因为地域比较小,所以还是有不少家庭有围墙的存在,但是混泥土的围墙很少,基本上没有怎么见过。
定居的话,可以考虑先一套,反正买房子还是不错的选择,比租房强。 我觉得如果可以看到的后3到5年,你在美国时间超过一半以上。就先买吧,美国房子市场比较成熟,也比较好卖。
应该有税和费。 最大头应该是房地产税。但是这个税是按照你入住的时候缴纳的,在 Closing 之前,房子不属于你,你不需要缴纳地产税。
美国的房子是一房一价,所以基本上没有多少钱一平米的说法。 另外面积单位不是平方米,是平方英尺,sqft。 如果地下室装修了,也可能算进去,所以每套房子的SQFt 都不一样。 就目前来说,Boston 中心地区的平均价格超过 $3,000 SQFt,这个价格仅供你参考,因为不同地段,不同房子会差很远,没有太大的可参考性。 数据来源: https://boston.curbed.com/2019/5/28/18642466/boston-home-prices-may-2019 另外 1 SQm = 10.7 SQFt
从法律和法规的角度来说是不需要。在具体执行的时候,不同的 Agent 处理方式不一样。有些 Agent 会要求你先签合同才能带你去看房。有些 Agent 则不会太在意,纯当帮忙了,比如说我。 但是也请不要滥用对方的善良,有些人就想要用 Agent 拿钥匙看房,看了好几套以后却说我不喜欢,最后却是从别的 Agent 那里成交。 带你看房对 Agent 来说也是一笔支出,Agent 需要先从系统中申请看房的时间,准备一些有关房产的基本资料(也不能空着手去吧),对房产也要做一些了解,还要开车陪你去。本身这也是有成本和支出的。 针对我自己来说,如果是第一次接触,提出要看看房啥的,只要我不太忙,也没有和其他的事情冲突的话,我都会尽量安排时间帮你去处理,但有时候也没有办法安排到你需要的时间。就当大家交个朋友了,生意不在,情谊在嘛。 看房的过程也是互相了解的过程。你不想一开始就找到不好的 Agent,反过来 Agent 也不愿意一开始就绑定难缠的客户。 你和 Agent 之间的关系是信托关系,并不是简单的一个代理和非代理关系。 遇到过的一个比较奇葩的例子,一同事,他和一个美国人签署了一个 6 个月的独家代理合同。这个人每周都要看房,如果不看就说要投诉。更奇葩的地方是,房屋标价 30 万,他只 offer 10 万。按照信托关系,Agent 必须出 Offer,还必须提交给卖家。 Agent 想终止代理合同,这个客户就投诉到州政府了,州政府的判决结果就是在合同的 6 个月内,Agent 必须和这个客户合作。看着我这同事也满满都是泪呀。 其实就算最终成交的时候,你不打算从我这边走也是没有关系的,在开始的时候说清楚就好了。就直接说明下,我现在就想先看下房,我还没有想好是否买,或从哪里买。就当交个朋友了,都在外面生活,工作,都不易。但是诚实还是需要的,因为 Agent 和你是直接构成信托关系的,从一开始就不诚实的话,那也没有信托的基础呀。 希望大家都能最后成为好朋友。 有时候一些朋友,可能对这边的情况还不是非常了解,也容易带有国内的一些行为习惯,其实这些都是可以理解的,只是没有必要去刻意隐瞒和欺骗罢了。 另外,你也需要注意:没有必要将自己的所有状况不分轻重的全盘托出告诉 Agent,包括自己的敏感信息和家里的一些情况等等,这个也是没有必要的。 就事论事,只针对不动产和你房屋买卖需求即可。 https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Agency+Relationship
在一般的情况下,Broker 都会配置有 Manager。这个 Manager 是负责管理旗下的 Agent,经理管理范围是有一定区域的,经理也可以处理在实际操作中遇到的一些问题,同时还有可能对 Agent 提交的合同进行审查,在公司的内部进行确定合同有没有违规。 如果和你合作的 Broker 在当地比较大,或者比较有影响力,一个 Office 的经理可能需要管理上百号 Agent,而且公司还有多个区域性的 Office。你的问题在这种公司一般会得到比较妥善的解决。 当你与 Agent 在代理合同执行期间遇到问题的时候,你可用先和 Agent 进行沟通,大部分问题都可以通过有效的沟通来解决。 如果你发现你和你的 Agent 完全没有办法沟通,也无法达成任何共识,你和你的 Agent 代理合同还在合同期内,并且离合同过期还有比较长的时间,你也实在没有办法和这个 Agent 再合作下去了。 你可用选择向 Agent 所在的 Broker 反映,联系 Agent 所在的 Manager,直接电话,电子邮件到 Agent 所在的公司都是可以的。你可以在电话或电子邮件中陈述事实,说明你为什么不喜欢这个 Agent。 在美国是非常保护消费者的,你完全不需要有任何顾虑。比如说因为 Agent 对你的私人财物造成了损坏;Agent 老是找不到;Agent 不能按时提交 Offer 导致你看中的房子被别人抢走了;甚至更极端的我觉得和 Agent 没法合作(切忌不要人身攻击,也不要涉及到种族,信仰等方面)。 一般来说,Agent 所在的公司或者经理都会很快的协助你解决这些问题,如果你希望更换 Agent,Broker 也会协助你进行处理,也有可能在你和 Agent 之间进行一些协调。 针对地产公司不是大公司的情况: 因为美国房地产中 Agent 和 Broker 的关系,某些地产公司的规模可能不是很大,也就几个人组成一个地产公司(最小的时候,可能就只有 1 个人)。这种情况下你的投诉和意见可能没有办法非常快速和有效的解决。那么你在沟通实在无果,并且非常郁闷的情况下,你可以向州政府一级的 Agent 和 Broker 管理机构进行投诉。 在最开始你对 Agent 进行选择的时候,你不仅仅需要对 Agent 本身进行一些考察,你还需要对 Agent 所在的公司也进行一些考察。了解一下公司的经营规模,经营状况,口碑等。进行综合考察以后再确定是否和 Agent 签署独家代理合同,先在做点功课,避免后面给自己带来不必要头疼和麻烦。 州政府一级的管理机构在接到你的投诉后,一般会有几种情况: 管理机构会根据情况责令改正,或者认为你的投诉缺乏依据,或者要求举行听证会。不管是何种情况,如果你进行了州政府一级投诉的话,你都会得到书面的回复。针对 Agent 代理关系向州政府投诉的情况不多(也是存在的),因为绝大部分房地产公司都会妥善解决。并且州政府级别的投诉解决非常耗时,基本上都是好几个月,等投诉解决下来了,你和 Agent 的代理合同也过期了。 州政府一级的投诉更多是针对在房地产在交易的过程中出现了严重问题,比如说 Agent 渎职,造成客户严重经济损失;Agent 泄密导致房屋低售;在房地产交易过程中有严重的违规,比如说 Agent 私自将保证金账户存入个人账户,并且挪用了购房款等行为。 如果你实在是怕麻烦,或者也懒得折腾,你可以先尝试和 Agent 终止合同。你可用主动和 Agent 说,因为我对你的服务并不十分满意,我想提前终止合同。 对大一点的公司,这种情况有时候会有经理主动介入,因为公司也不愿意失去你这个潜在客户,因为 Agent 服务的问题导致的客户流失,公司也是不愿意看到的。 如果你实在是懒得搭理了,最懒癌的办法就是等合同自动过期失效就可以自动解除了。这个等待阶段,你可以去找一些你喜欢的 Agent,但是不要在合同期内和其他 Agent 签署代理合同。 https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Agency+Relationship
从法律角度上来说并没有完全禁止这样,但是我们坚决不建议你这样做。 你可以在与一个 Agent 签署独家代理合同,并且还在合同生效的时间内与其他的 Agent 签署独家代理合同。比如说你和 A 签署了独家代理合同,然后 2 个月后又和 B 签署了独家代理合同,当你在和 B 签独家代理合同的时候,你与 A 签署的独家代理合同还没有过期。 一般来说,所有 Agent 在和你签署独家代理合同之前都会问你:是否在与我签署独家代理合同之前与其他 Agent 签署了独家代理合同?如果有,那么你与其他 Agent 签署的独家代理合同是否已过期? 如果你的 Agent 没有问上面的那个问题,也没什么关系,因为这种情况大家都还是有基本的共识,都会避免多个独家代理合同情况的发生。 针对上面的情况,如果你在与 B 签署独家代理合同的时候刻意隐瞒,B 也是没有办法进行求证的。因为这个合同关系是属于公司内部的合同和资料,是不会在 MLS 系统上公开的,尤其是针对买方的代理 Agent。如果 A 和 B 同属一个 Broker 的,在后期还是有机会被发现的。如果 A 和 B 属于 2 个完全不同 Broker 的话,B 在和你签署独家代理合同的时候也是没有办法求证的。 基本上这个全靠自律和自觉。 如果你刻意隐瞒,那么就很明显的在合作还没有开始就出现了诚信问题。我们坚决不赞成撒谎。因为这样对双方都没有任何好处。 在社会行为准则中,诚信是很重要的组成部分,更何况这种方式的撒谎和刻意隐瞒没有任何意义,在后期也会很容易就被发现了。 另外,如果在合同期内,你最终和 B 完成了交易,A 是可以通过合同来向你追溯属于 A 自己的佣金。你等于需要支付 2 份佣金,如果你是买方的话,本来你是不需要支付佣金的,因为这种情况,还额外的需要支付佣金,在经济上也对你造成了损失,这样做更加没有意义了。 https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Agency+Relationship
在实际的房地产交易中,你可能会在合同中看到下面的几类和你 Agent 之间的关系。 在实践中,你可能会遇到多种代理关系。如下面提到的种类。 但是最常见的就是下面 ,买方代理(Buyer’s agent),卖方代理(Seller’s agent ),双向代理(Disclosed dual agent)。因为上面三种代理关系是最最基本的代理关系。很多人都不一定会遇到 Dual Agent 这种代理关系。 Dual Agent,最常见发生的一种情况就是,你在买房的时候找了一个 Agent,在实际看房过程中你又正好看中了你找的这个 Agent 代理销售的房子。在大部分情况下,只要这个 Agent 明确告知买卖双方当前的代理关系,并且要求双方签署知情书。这种情况是可以发生的,对 Agent 的好处就是 Agent 能够获得更多的销售提成。但对买卖双方来说,可能更容易和 Agent 之间出现信息不对称。 有些 Agent 为了避免这种麻烦,可能让公司给你指派一个同公司的另一个 Agent。虽然这 2 个 Agent 都是同一个公司的,但是在实践中不构成 Dual Agent(至少在 NH 是这样的)。 下面的内容就是将你在与 Agent 打交道的时候可能会遇到的关系进行了分类说明。 你可以分类进行查看。 买方代理(Buyer's Agent) 这个代理方式,用土话来说就是找一个 Agent 来帮你找到合适的房子。 这个 Agent 是你的独家代理,在绝大部分实践来说代理都是有期限的,一般是 6 个月。当你和你的代理签订代理合同后,你在合同期限内是不能再去找另外的代理来代理你的购房事宜。 在实践中,也是可以的,这个可以是基于在你欺骗的基础上的。因为你在和第二个 Agent 签署代理合同的时候,欺骗和刻意隐瞒了你和第一个 Agent 已经签署了独家代理协议的情况。 如果你明明知道是欺骗的情况下,你还同时签署了 2 份独家代理合同的话,在合同约定期限内,你完成了购房合同,并且 Close 了你的房子的。你需要为你签订的多份代理合同支付佣金。 比如说你与 A 签署了一份为期 6 个月的独家代理合同,在第 2 个月的时候你又和 B 签署了一份独家代理合同。在第 4 个月,你的购房是在 B 那里完成的。 那么从法律意义上说,你也需要支付与 A 签订合同上面标定的佣金。A 也可以使用你和他/她签订的合同去追诉属于他/她的佣金。 这个是纯粹自己给自己找麻烦的事情,我不建议大家尝试这样去做。 如果你和第一个 Agent 签署的独家代理协议已经过期了,你也不想和这个 Agent 再签什么独家代理销售合同了,那么你就可以和任何 Agent 再签一个独家代理协议,这个是没有关系的。当然你也可以与第一个 Agent 签署下一个为期 6 个月的合同。 卖方代理(Seller's Agent) 与买方代理相同,用土话来说就是找一个 Agent 来代理你房屋出售的事宜。 这里 Agent 能够提供的服务要比买方代理 Agent 多一些,包括有将房源数据提交到 MLS 数据库中,帮你准备 Open House,帮你准备估价(这个估价不一定是官方的,有可能是地产公司出的),帮你做广告。 准备出售需要的相关文件,Deed,房屋说明,描述等等。Agent 会要求你提供有关你房屋产权,注册的相关公文,如果你不知道这些文件的话,Agent 应该会帮你在政府那边找到相关的备案文件。 与买方代理一样,卖方代理与你的合同也是独家代理合同为多,基本上的期限也是 6 个月。在 6 个月内,你基本上与这个卖方 Agent 绑定了。 在签署独家代理合同之前,你也可以多找几个 Agent 问下价格,比如说 Agent 收取的佣金是多少,我和你签署了销售独家代理合同后,我能得到什么服务?我们合同的期限是多少?能否举行 Open House?以及其他的一些销售方面服务。不同的公司应该也是给出不同的服务指南和项目。 在你没有确定之前,你可以多找几个 Agent 问一下,这个没有关系的。当你确定和某一个 Agent 合作以后,就不可再找其他 Agent 过来再签一份独家代理销售 Agent 关系的合同。 同样的道理,这样也是不合适的,虽然法律上没有说一定不可以,但是和签署 2 份独家代理买方 Agent 的情况是一样的,你除了需要多付佣金之外也没有得到什么实际上的好处。 双向代理(Disclosed Dual Agent) 字面上比较难理解。 简单来说,就是一个 Agent 既是卖方的 Agent 也是买方的 Agent。这个 Agent 的身份在合同上是一定要标注出来的。 同时这个 Agent 也必须与卖方和买方同时签订另外一份文件。这份文件的意思就是买方和卖方都明确知道我这个 Agent 的身份是双重代理。作为我这个双重代理的 Agent,有义务不在买方或卖方直接传递敏感信息,或者通过自己知晓的敏感信息为自己谋取利益。 为什么需要这个文件呢?这是因为双向代理在交易的时候,会同时掌握卖方和买方的很多私密信息。比如说卖方因为着急要钱用,卖方可能会对 Agent 说,我虽然希望以 50 万的价格卖出,但是 45 万我也是可以接受的。 如果这个 Agent 同时还是买方的代理的话,这个 Agent 可能会利用自己获得的敏感信息,对买方说,你出 45 万,我觉得卖方还是能接受的(如果,买方告诉 Agent 说,我后面还要买一套 100 万的房子,我还想让你做我 Agent,但是我想先买这套)。 这样的情况下 Agent 为了后面的利益,可能就会尽快促成交易。然后就损害了卖方的利益。 这就是为什么针对 Dual Agent 这种情况需要在合同中明确标出,并且还要签署额外的文件明确告知买卖双方可能会遇到的情况和面对的损失。 当然这是针对无良的 Agent,我相信绝大部分 Agent 还是能够遵守职业规范,保护双方的利益。 https://www.cwiki.us/display/USRealEstate/Agency+Relationship
在美国购房和中国购房是一样的,重要的东西说 3 遍,location,location,location。说白了就是地段。 不管你是本人在中国还是你已经在美国工作了。很多时候你都可能会考虑房地产进行投资。 通常我将客户的购房需求简单的分为下面 3 种情况,当然这种分类不是绝对的在很多情况下都会随时变换,我在这里分类的主要原因还是便于阐述不同的考虑因素。同时自身资产的情况也会很大情况影响到决策。 刚需:如果你在美国了,并且已经在美国有工作,准备长期在美国居留或者有家人需要在美国长期居留,在 3 - 5 年的时间暂时还没有计划变换居住城市的情况。 半刚需:如果你的孩子在美国读书,你也希望能够让孩子有安全的居住地,同时家庭资产方面也比较充裕,也希望同时进行全球资产配置。 非刚需:如果你只是为了你的资产全球配置,保值,预防资产贬值和可能的灰犀牛,进行资产投资期望获得收益。 当然上面的分类并不是十分准确的,这样进行分类主要考虑到对房屋需求的紧迫程度。很多人可能自己本来就是刚需的购房者,但是因为资金问题,贷款批不下来,都好几年了都没有买到房子。有些人可能因为资金比较充裕,孩子在美国读书需求又比较急迫,反而 1 个多月就把房子买好了。 有些人仅仅就是为了进行投资,在看到觉得适合自己的房产后就马上决定。 我们这样大致分一下的原因主要是帮助你在下面我们进行购房考虑的点中,你看你应该更加侧重哪些点。 近几年,海外买房成为许多高净值客户的投资选择。在很多人眼里,投资房地产就是买房子,实际上美国人投资房地产是一个非常广泛的概念,一是直接投资,即直接购买别墅、公寓、写字楼等;另一种是间接投资,比如投资房地产基金,房产证券化产品等。 地段 在购房中,不同地段的价格是相差很多的。很多时候可以简单直观的从房屋的成交数据中判断。 我们以 Boston 周边的 Somerville, MA 这个城市来举例。这个城市最大的特点就是靠近哈佛,MIT,以及波士顿的大学区。就是因为这个便利条件,导致这个地方的房价是居高不下,更讨厌的是根本就没有房子可售。 如果过你和我说我想在 Somerville, MA 买个小别墅,还能看看风景,我个人觉得这个是非常不现实的,也是不可能完成的任务,臣妾做不到呀。在写这篇文章的时候,大致查了下 Somerville, MA 这个 Town 的在售房屋,基本上也都是百万级的,而且数量非常少。因为在这里购房的人主要考虑便利的交通和靠近 Cambridge 的大学。如果要租房的话,房租也都是 3K/月USD 起步或者根本就没有房子可租。这个城市是一个严重供小于求的地方,所以房价肯定就是非常高了。 从另外的角度来说,这里的房产就会非常保值,说房价跌一半这种情况发生的可能性就非常小了。 这个地方是否是自己选择的地方,就需要根据自己的经济情况和后续安排进行考虑了。 通过上面的例子就想表达下在美国购房主要考虑的也是地段,好地段的房子卖得贵,这个很正常。好地段的房子好卖不好买,价格还挺贵。就是因为这个特性就导致了房子本身不怎么样,但是就是贵。 别说买新房了,房子好多都是 18 多少年的,房屋的装修也基本上没有太多,地板都不一定是平的,什么海景,江景,就统统别指望了。 在这些地段买的房子基本上你会发现和内心中期望的别墅差太多了。 学区 学区的概念主要是针对孩子们 K12 教育来说的。如果孩子是读大学的话,基本上也没有学区一说了。 一些城市如果没有公立初,高中的话,那么这个城市的孩子就会被安排到这个城市所在的私立初,高中上学。比如说 Derry, NH 这个城市。因为这个城市没有公立学校,孩子上学都会安排到私立学校上学。 结果就影响到了Derry, NH 房价明显比周边地区高出一截。如果你的孩子是安排在私立高中上学的话,这个就没有什么太多需要考虑的地方了。 私立学校不是按照学区分的基本上都是独立招生。 不动产类型 在美国的不动产中有多种类型。在不同的城市你需要考虑的不动产类型有所区别。 比如说郊区的城市,你可能考虑的房产就是 Single-Family 多一些,这个等价国内说的独栋别墅。如果你和我说我想在波士顿城里面弄一个独栋别墅,那这个臣妾也做不到了。波士顿城里面这种独栋就很难找,要不然就是巨贵要不就压根都没有。 至于不动产的类型和地段之间都是相互影响的,有时候地段影响了不动产的类型,对不动产类型的选择又直接反应到地段上了。 主要看你的侧重点在哪。 税费 税费是永远逃不过的。不同的城市针对不动产收取的税和费是不一样的。 对税的基本算法就你房屋的价格乘以税率。不同的城市税率不一样,税率还会根据市场来调整的。 这个是在你后期养护开支里面,基本上你应该对你的税费有一个大致的了解,具体能到多少,需要根据你的当年的情况进行计算。税率表网络上基本上都查得到。对于 Single-Family 税是大头。对于其他类型的房产可能还有其他的费用,比如说 Condo 就还有 Condo 费。每年下来这个费也不是一个小数目。 具体的维护费用是多少,应该怎么算,你可以找个 Agent 问一下,或者自己上网找数据来算一下。一般这个得出来的都是大致的费用,是不精确的,最多能够让你了解下养护成本。 租售 房子买了以后很少说住一辈子的。 更换住房的可能性也比较大,有很多原因影响决定。比如说孩子毕业了,工作换了,其他城市有更好发展了等等都会影响你的决定。 在房子买了后,如果自己还想进行出租的话,那么就需要考虑下当地租金是多少,是否好租,租售市场情况如何。 如果是打算几年后再出售的,那么也可以参考下美国当前的宏观经济情况,当地的经济发展,以及人口变化等等因素。我个人觉得是宏观经济影响要稍微大点,但也不是绝对。 上面几个点是影响到你对不动产进行投资中常常考虑的几个因素。 不同人考虑的因素不一样,另外一个重要考虑的因素就是资金了,资金的多少直接影响到你的选择,同时也对你是刚需还是非刚需的侧重比例有有了很大的调整。 举例来说,你就是想因为孩子在附近上学,给孩子买一个靠近学校点的,50 万左右的,那基本上还是根据孩子上学的学校,地段,距离进行决定了。 你在和 Agent 谈的时候,我一般都是建议买家自己判断下,你这次置业的主要原因是什么,自己需要,孩子上学,资产配置,投资回报,每一个因素都直接影响了地段的选择,从而也影响到了价格的承受能力。 是不是很复杂呀? 简单点就是,知道自己现在需要什么,3 到 5 年后还有什么计划需要实施。综合下条件考虑,尽可能的靠近自己的需求并且满足就可作出决定了。 好的 Agent 虽然不能替代你作出决定,但是能够为你提供尽可能多的信息,帮助你作出决定。 https://www.cwiki.us/pages/viewpage.action?pageId=41686350