在社区中有朋友问到了一个问题称为 Off Market 是什么意思。     本页面就对这个 Off Market 进行一些简单的阐述。 定义 要知道 Off Market 是什么就需要了解这个东西是干什么的。 关键词是 Market，什么是 Market？要支持我们每天搜索的房源的源头的源头是哪里，常用的搜索平台例如 Zillow，本身是不会去到每个州去查询房源的，其数据来源其实是 MLS（Multiple Listing Service）。 每个州都会有一个或者多个 MLS 系统，在纽约市，甚至一个小区域都会建立一个 MLS 系统，只要满足一些规定就可以建立 MLS。 因此 Off Market 对于的意思就是： 不进入 MLS 系统的在售房源。 On Market 的意思就是进入 MLS 系统的房源。 Off Market 房源多吗 根据 National Association of Realtors (NAR) 2019 年的销售记录，差不多有 10% 的房源是通过 Off Market 销售的。 Off Market 的销售数量很多时候可能会大于大家的想象。 Off Market 房源解读 Off Market 的房源出现有很多的原因，大致情况可能有下面几种。 卖家意愿 有时候，卖家不愿意让太多人知道自己在卖房子，或者也不愿意很多人到家里看房子，尤其是当前 COVID-19 大流行的情况。或者因为家里有病人或小孩，特别不愿意让很多人到家里看房子。 有些人的房子是出租的，房东不愿意自己的租客了解到自己在卖房子，因此他们也可能会选择线下销售。 卖家也可能也因为市场销售预期，比如说卖家并不是着急销售掉自己的房子，但是又有这方面的想法，因此卖家可能想试试市场。 还有其他的一些情况，卖家往往会选择 off market sale （线下交易）。 卖家经济因素 有些卖家因为经济上可能出现一些困难，必须在很短的时间内拿到钱。 上市销售需要一定的准备，比如说要清理现有住房，并且需要进行一些修整，卖家没有时间去等，他们可能需要马上一笔钱。 有时候卖家想省点中介费的心理预期，也会导致卖家会选择 Off Market 销售。 社区因素 Off Market 通常会在一个社区小范围比较多。 如果你搜索 Off Market 市场，通常在华人或者某一族裔聚集的地方会比较多，比如说加州的湾区，麻省的昆西等。 因为在这个社区的人族裔比较单一，通常都互相比较熟悉，有些人在小群里面说我有什么要处理，有没有接手的，如果有的话，这个房子其实就不需要上 MLS 系统了。 Off Market 对买家的意义 很多人可能会觉得 Off Market 就意味着会便宜，至少我可以便宜一些交易中介费。 其实 Off Market 和便宜不能简单的画一个等号，有时候和卖家的心理预期，当前市场行情都会有很大关系。 相对 On Market 来说，Off Market 的信息或者数据更加不透明，因为不透明可能会导致一些潜在的情况在看房和成交的时候没有办法发现，这个可能需要买家火眼金睛才行，但这个显然是有点困难。 总结 对 Off Market 的房源，买家应该抱着一种可遇不可求的心态。 如果有这方面的机会，当然更好，去看看不是坏事。 但不建议就是无脑的去寻找 Off Market 房源，一套当前市场估价的 50 万的房源，不管再怎么便宜，也不是那么容易就便宜几万块钱下去的，尤其是在当前卖家市场的大环境下。买家同样还需要和卖家进行沟通和讨价还价。 买家便宜得多，卖家就赚得少，市场是一只无形的手。   https://www.usreio.com/t/topic/138

在 MA（马萨诸塞州）这个文件是卖家自愿填写的。 卖家可以不填写这个文档，但实际上很多房地产公司都会要求自己的客户填写这个文件。   卖家需要注意的是，这个文件只能自己填写，不能由你的经纪人替你填写。 这个文件的目的主要是卖家对自己销售的房屋的情况进行一些简单的描述，尽量在交易的过程中保持透明。 一个大致的样式如下：   基本上都会是一些选择项目，必要的话，你可以对你的项目进行一些说明。 如果你需要空白的电子版本，请从下面的链接中下载。 Sellers-Statement-of-Property-Condition.pdf (25.9 KB) 同时你也可以向你的 Agent 要求空白拷贝，只是你的 Agent 不能帮你填写。   https://www.usreio.com/t/topic/137

在社区中，有朋友问：美国的房产税是怎么算的？比如说 110万房子，9.64 地产税。每月要付多少税？ 基本概念 有道是，前人早就说过，在这个世界上只有死亡和纳税是无法避免的。     在美国持有房产的长期成本中，房产税就是一个大头了。下面对房产税计算用到的概念简要说明下。 税率 房产税的税率你可能会看到一个小数点的数字，这个数字是 Mill Rate。 比如说上面的问题问的 9.64 的地产税，那么税率就是 千分之 9.64。 Mill Rate 是使用千分之几的定义，因为 mill 的英文定义为： A mill is one one-thousandth of a dollar，翻译成中文就是每一千美元。 按多少钱征收 很多人在美国购买房产后，都会问一句我房子是 100 万美元成交的，那么我的房产税是按照 100 万征收的吗？ 实际上不是这样的，通常用于征收税收的价值有时候可能会少于你成交的价格，同时市政会根据情况对你的房子的征税价值进行调整。 具体按照多少钱征收，在你收到市政 Tax 部门发给你的税单上可以看到。 有些地区，可能会按照市政价格的某一个比率进行征税，那么你需要乘以这个比率后才是实际征收的价格。 比如说，一套房子位于 Charleston, WV，市政通知你按照 60% 进行征税。 那么 一套 100 万的房子，需要征税的金额是 60 万。 在美国绝大部分情况都是 100% 征税的。 征收几次 通常来说，地产税会征收多次。有时候是按照半年，有时候是按照季度。 NH 通常是 2 次，你会在 6 月和 12 月左右分别收到由市政发给你的 Invoice，提醒你缴纳房产税。 在 MA，可能是 4 次，比如说 Town：seekonk, MA 将会按照下面的时间寄送 Invoice 进行征税。 First Quarter (July, August, September)…August 1st Second Quarter (October, November, December)…November 1st Third Quarter (January, February, March)…February 1st Fourth Quarter (April, May, June)…May 1st 具体征收几次，通过搜索引擎搜索你所在 Town 的 Tax 部门就可以查到，这个信息是公开的。 比如说你要查询 waltham, MA 的，你就直接搜索 waltham, MA tax 就会带你到市政的主页。     上面会明确告诉你会在什么时候收到账单。 抵税 你缴纳的房产税是属于property tax deduction，你可以用这个金额来进行税务调整。 具体怎么调整，如何做税，或者是能调整多少，你可能需要联系你的 CPA 来帮你解决。 成交的当年税怎么算 这个问题我们就不在这里展开讨论了。 简单来说在成交当年是按照你实际持有这个房产的天数来计算的。 大致就是算出年度税金后，除以 365，然后乘以你实际使用的天数，这个天数是 Closing 那天，而不是合同执行的那天。 上面方法算出来的结果就是你应该支付给市政的税的金额。 税率会变吗 房产税的税率每年都会调整下，有些 Town 往上调，有些往下。 具体到每年可能都会有些小浮动，整体感觉肯定是越调越高。 算法 通过上面的介绍，你应该会拿到 2 个数据，一个是征税的价格，和税率。 假设我们 110 万的房子是按照 110 万价格征税，税率是 9.64。 在计算的时候，需要将 9.64 除以 1,000，也可以直接将你的征税价格除以 1 千。 那么一年，我们需要缴纳房产税为： 110(万)*0.00964 = 1.0604(万) 那么每一年需要缴纳的税为：10,604 那么每个月为：10604 / 12 = 883.66 如果按照每年 4 次账单的话，每次账单上的金额为： (10604 / 12) * 3 = 10604 / 4 = 2,651 上面的算法是大致的，具体你收到的金额可能有偏差，这是因为有些 Town 会按照天来计算，有时候月份的天数多一点点，有时候少一点点，但通常不会差太多。 总结 房产税是算年度的，但是根据不同城市的税单处理情况不同，而每次收到的金额会有所不同。 税率是可以在网上查到的，并且税率会经常调整。通常来说 10 点几的税率算是比较低的，有些城市会高达千分之 23 到 25 的税率。   https://www.usrealestate.io/t/topic/133

因为在美国的每个州针对 CMA 要求不一样，所以 CMA 可能会在实际使用时候出现一些细微的差异。 下面就对这些可能出现的细微差异进行一些描述。     如果你对 CMA 的概念不清楚的话，请参考页面：比较市场分析（Comparative Market Analysis） 中的内容。 要点 下面对使用 CMA 的要点进行一些简单的说明。 卖家是否需要遵守 CMA 上面的价格 根据 MA（马萨诸塞州） 的法规，卖家不需要遵守 CMA 上的价格，卖家房产的销售价格是由自己完全决定的，CMA 上的价格仅仅供卖家参考，卖家可以出任何价格。 这个与买家出价是一样的，挂牌价和出价的价格是由买家和卖家自行决定的，Agent 没有任何决定权。 与 Appraisal 之间关系 CMA 就是 CMA。 在你的 Agent 为你出具的 CMA 上面，应该在明确的位置标记为这份文件 不是 CMA，更加不能有任何 Appraisal 相关的内容或者误导在 CMA 上。 有人可能会问，如给你出具 CMA 的 Agent 持有 Appraisal 许可证的话，这份 CMA 可以当 Appraisal 使用吗？ 在 MA（马萨诸塞州），哪怕是给你出具 CMA 的公司或者个人是合法的持有 Appraisal 执业许可证的，这份 CMA 也不可以当成 Appraisal 来使用。 总结 根据上面的内容的简单总结就是： CMA 就是 CMA，只能当 CMA 用。 价格仅供参考，Agent 不会因为选用这个价格而对卖家的损失负责。 CMA 上面必须明确标识这份文档就是 CMA，不能含糊其辞对客户产生误导。 通常你的 Agent 都能提供 CMA 的服务的，你可以联系你的 Agent 来了解更多相关内容。   https://www.usrealestate.io/t/topic/132

在有时候，Agent 常常会和你说一个叫做 CMA 的词汇，CMA 是 Comparative Market Analysis 的简写。     什么是 CMA 比较市场分析（CMA）是根据附近地区最近售出的类似房产对房屋价值的估计。房地产经纪人和经纪人创建 CMA 报告，以帮助卖家对挂牌价格有所了解。 卖家可以根据 CMA 上的价格调整自己的预期或者对当前的市场价格环境有比较清晰的认识。 同时卖家也可以使用网络上提供的第三方服务来了解自己所在区域的销售价格变化。 有时候 CMA 也可能被称为 comps 但是效果应该是大同小异的。 都比较些什么 CMA 中最重要的部分就是对当前已经成交或者合同正在执行阶段的房产进行对比，通常会比较使用面积，所占土地的大小，卧室和浴室数量等。 通常 CMA 不会跨越大的区域，一般会调整在 1 到 5 英里的面积之内，同时也不应该跨越到不同的 town。 因为不同的 town 使用的税收比率，学区会不一样，有时候这个对房产售价会产生非常大的影响。 比较市场分析（CMA）是对房屋价值的估计，用于帮助卖方确定挂牌价格，并帮助买方提供有竞争力的报价。 CMA 通常会考虑标的地产和可比性的位置、年龄、使用面积、土地面积、结构、风格、条件和其他因素。 如果你是一个买家或卖家对某个特定房产的 CMA 感兴趣，可以向当地的房地产经纪人或经纪人寻求帮助，或者通过在线比较房屋来做你自己的研究。 CMA 也可能会提供一些有关邻居的信息，包括有 CMA 应该考虑到社区的总体质量，等基本信息在里面。 CMA 与 BPO BPO 是 Broker Price Opinion 的缩写。 “经纪人估价意见”（Broker Price Opinion）通常由房地产经纪人或合格代理人进行房地产估价，有时是可以代完整财产估价（appraisal）。 通常由金融机构如持有房产抵押贷款的贷方委托进行，屋主本人可能不知情；这么做比进行完整财产估价便宜。 BPO适用情况主要包括： 为了在次级市场出售房贷时提供更新的估价 确定屋主权益金额以判定是否可删除私人房贷保险要求 用估价与债务相比，藉以研判是否适合短售或法拍 处理已去世屋主的遗产 通常来说 BPO 比 CMA 的内容更加严肃和专业，有时候银行甚至可以直接采用 BPO 来决定放款与否。 CMA 更像是一个 Agent 出具的价格意见书，通常会明确表示提供的是数据，卖家可以根据上面的对比来对价格进行调整，也可以完全忽略掉。 CMA 的服务，在你和你的卖方 Agent 谈好代理协议后，你的 Agent 通常都会免费给你提供一个。 CMA 与 Appraisal Appraisal 是具有法律效力的，参与 Appraisal 的公司或者个人是需要首先取得许可证的。 很多银行都会直接采用 Appraisal 来进行贷款的审批，因为 Appraisal 决定了贷款的审批情况，有时候 Appraisal 会导致房屋无法成交的情况发生。 尤其是在市场预期和成交价格偏差过多的情况下，经常会因为 Appraisal 而导致合同无法执行而终止。 有关 Appraisal 的定义，请参考：美国房地产中的估价（Appraisal） 页面中的内容。 结论 如果你想了解更多有关 CMA 的情况，你可以直接和你的 Agent 取得联系，或者从其他的第三方网站上面搜索一些基本信息来判断。 当然也可以使用便捷的 Google 来进行搜索，了解下最近周边的成交情况。 通常为你服务的 Agent 应该能够提供一些价格方面的建议。   https://www.usrealestate.io/t/topic/131

在本页面中对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 和客户之间的代理关系进行解读的图例。 下面是对这个图例的一些解读。 买卖双方的代理关系都是相对应的，针对买家来说多了一个 Facilitator Agreement 关系，其实这个不应算是代理关系，因为你的 Agent 只是机械的走程序。 图例从上到下，是按照代理关系绑定强弱进行排序的。 代理关系的最上面，基本上能够保证和你合作的 Agent 能够获得自己的佣金，而不管谁对这笔交易完成销售。 在代理关系的中间，给卖方和买方留出了余地，如果是自行销售的话，可以不给自己的 Agent 支付佣金。     不管是 Agent 还是客户都可以根据上面的图片选择合适的代理关系。 如果您对代理关系还有什么困惑的地方也欢迎进行提问。   https://www.usrealestate.io/t/topic/129

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关买家（Buyer）代理关系的内容进行一些学习要点总结。 与卖家代理关系相对的就是买家的代理关系了，在MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 的买家代理关系中对比 卖家代理关系来说会多出一个 称为 Facilitator Agreement。     如果你对 MA（马萨诸塞州） 的卖家代理关系不了解的话，请参考页面： MA 房地产考试中的卖家（Seller）代理关系知识点 中的内容。 MA 买家代理关系类型 在 MA 中有下面的 4 种代理关系类型。 Exclusive Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系中的 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 对应。 主要考虑的是获得佣金的情况，如果你的 Agent 和你签署了 Exclusive Buyer Representation Agreement 买家代理关系的话，在合同期限内，不管是谁帮你完成成交了这个交易，和你签署代理关系的 Agent 都会获得他们应该的佣金。 哪怕这个交易是你自己完成，没有通过 Agent 的情况你也需要为你的 Agent 支付佣金。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 Exclusive Agency Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系的 Exclusive-Agency Agreement 相对应。 与 Exclusive Buyer Representation Agreement 代理关系的主要区别就是买家可以自己完成交易。 举例来说，如果买家自己找了卖家，自己联系卖家完成交易，在整个过程中买家的 Agent 没有进行参与，那么买家是可以不用为自己雇佣的 Agent 支付佣金的。 但是这里有个小问题，如果买家偷偷找了别的 Agent 完成了交易，但是和当前签署这个代理协议的 Agent 没有告知，并且别的 Agent 获得了交易佣金的话，买家还需要为当前的这个 Agent 支付佣金，等于买家可能要面临支付 2 次佣金的情况。 因此，对买家来说这样操作是得不偿失的。 Buyer Representation Open Agreement 这种代理关系与 Open Listing 相对应。 就是买家自己可以雇佣 N 个 Agent，同时自己也可以自己去操作买。 只有最后完成交易的 Agent 才能获得买家的佣金，通常在这种关系来说因为 Agent 对自己的权益没有保障，Agent 可能对能否促成交易并不上心。对买家来说这种 Agent 关系差不多也等于有和没有也没啥区别，当然如果买家对某一个区域还是不确定的话，可以先行这样操作，然后在确定区域或者这个 Agent 关系到期后再转其他关系。 Facilitator Agreement 这个代理关系针对卖家代理关系中是不存在的，这个代理关系是多出来的一个代理关系。 在这个代理关系中，Agent 不能参与任何有关房地产的交易或者信息披露等。 Agent 的作用就是可能帮助买家完成系统的登记，因为买家和你的 Agent 在这种关系中是不存在任何任何代理关系，因此 Agent 不能获得佣金，Agent 也不会对自己的客户做任何帮助，可以理解为只是机械的处理工作。 同时，应该 Agent 会为这个服务收取一定的服务费。 为什么会存在 Facilitator Agreement 这个代理关系呢？ 因为买家可以自己完成交易，在这个时候买家可能需要 Agent 或者具有一些系统权限的人完成系统注册等操作，Agent 可以提供这个服务，并且收取费用。 总结 针对买家的代理关系，MA（马萨诸塞州）与卖家是基本相对的，只是多出了一个Facilitator Agreement 而已。 实际操作过程中，第一种和第二种关系存在得更多。 因为在交易过程中，买家是不支付佣金的，因此建议买家可以对自己喜欢的 Agent 签署 Exclusive Buyer Representation Agreement 关系，因为这种关系中你的 Agent 能够更好的为你服务。 如果买家对自己的 Agent 不放心的话，你也可以缩短这个合同的时间，并给双方增加一些了解也未尝不是好事。 https://www.usrealestate.io/t/topic/128

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关卖家代理关系的内容进行一些学习要点总结。 通常，Agent 都会与卖家客户签订一个代理关系，这个代理关系通常也是有效时间限制的。 MA 代理关系要点 在 MA，Agent 和卖家的代理关系并不要求形成文档双方签字的这种，口头上的代理关系也是可以并且有效的。 但，在实际的代理关系过程中，Agent 通常都会要求和卖家签订一个文本上的合同。同时这个也是对双方权益的保护。 换句话说，虽然口头上的代理关系是可以的，但是实际上还是会签署书面上面的代理关系。 MA 卖家代理关系类型 在 MA 中有下面的 3 种代理关系类型。 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 这个是代理关系中卖家和 Agent 绑定最深的一种代理关系。 这个代理关系有下面几个要点： Agent 所在的 Broker 公司有获得所有佣金（commission）的保护，不管谁 Closing 了这个交易（包括卖家自己寻找买家完成交易，卖家在这种情况下也需要为 Agent 支付佣金）。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 这个代理关系在代理关系的文件标题栏会明确标明为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement，对不标明的代理关系则默认为 Exclusive-Agency Agreement。 在这个代理关系中，还有 2 个子类，分别为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement（with Consent to Dual Agency） 和 Exclusive-Right-to-Sell Agreement（with Consent to Designated Agency）。 这是因为在有时候，买卖双方可能会遇到 Dual Agency 和 Designated Agency 这 2 类。 如果你对 Dual Agency 和 Designated Agency 代理关系不是非常了解的话，请参考我们社区中的相关内容。 Exclusive-Agency Agreement 这种代理关系与 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 类似，唯一不同的地方就是卖家自己可以寻找买家完成交易。 当卖家自己寻找买家完成交易的话，卖家是不会需要支付给自己 Agent 佣金的。 对卖家的 Agent 来说，有一个潜在的不能拿到佣金的情况就是卖家自己完成交易。 举个例子，如果假设现在的佣金为 4%，通常为买卖双方各获得 2%。很多人可能会问那么卖家自己完成交易的话，是否需要支付买家 Agent 的佣金？ 回答应该是 YES，因为买家的 Agent 是为自己的买家服务的，当然会要求在成交的时候获得自己的佣金。但是卖家因为是自己成交的，因此在这种代理关系中卖家不需要支付给自己 Agent 任何佣金。 那么卖家可能会节约 2% 的佣金。 但是，因为卖家需要协助买家完成过户交易，并且还有不少的后续法律文书需要准备，甚至包括交易资金的汇入，税务报表等情况。 其实有时候采取这种方式可能会给卖家自己带来不少的后续麻烦和责任，到头算下来也没有省下多少钱，但麻烦还不少，与其这样的话还不如把麻烦留给专业人士。 当然，选择何种代理关系是卖家自己的选择。 Open Listing 在这种代理关系中，卖家有权力雇佣 N 个 Agent 为自己服务，同时也可以自己对自己的房产进行销售。 通常来说第一个能够提供 ready willing and able（准备并愿意签订和有能力履行合同的客户）Agent 能够佣金。 这里 ready willing and able 是一个非常不确定的因素，因为在一个房产上市的时候，ready willing and able 可能有多个，最后成交的可能是 第二个或者第三个。 但是佣金却是属于第一个的，因此这种代理关系比较容易在 Agent 之间出现法律纠纷，也比较容易在卖家和 Agent 之间出现法律纠纷。 对 Agent 来说，Agent 将会为代理的房产进行广告，和其他服务，但是 Agent 的服务却没有任何保障。所以 Agent 通常是不太会接受这种类型的代理关系。 另外这种代理关系可以是口头上的，也可以是书面的，并且这种代理关系没有代理截止日期的限制。 总结 在 MA 针对 Agent 和卖家之间的代理关系通常有上面 3 种。 而且多以第一种和第二种为多，在实际上第一种占的比例更大。   https://www.usrealestate.io/t/topic/127

在使用 IntelliJ IDEA 完成代码修改准备进行提交的时候，我们可能想知道曾经自己提交的内容是什么。 比如说想知道上次提交的代码关联的 TASK ID 是多少等。 这个时候，你可以先对 Commit 对话框进行选择，然后使用快捷键 Ctrl + M 来显示提交 Message 的历史。     当然你也可以不使用快捷键，单击提交消息对话框中的提交历史按钮。   同样能够载入上面的消息历史。   https://www.ossez.com/t/intellij-idea/13704

slice() 方法返回一个新的数组对象，这一对象是一个由 begin 和 end 决定的原数组的浅拷贝 （包括 begin ，不包括end ）。     原始数组不会被改变。 重点关注 针对这个函数需要重点关注的是 end 这个元素不在拷贝出来的数组中。 数组的下标从 0 开始。 请考察下面的代码： const animals = ['ant', 'bison', 'camel', 'duck', 'elephant']; console.log(animals.slice(2)); // expected output: Array ["camel", "duck", "elephant"] console.log(animals.slice(2, 4)); // expected output: Array ["camel", "duck"] console.log(animals.slice(1, 5)); // expected output: Array ["bison", "camel", "duck", "elephant"] console.log(animals.slice(-2)); // expected output: Array ["duck", "elephant"] console.log(animals.slice(2, -1)); // expected output: Array ["camel", "duck"] 如果你指定了一个下标的话，那么你返回的数组将会是从当前下标到结尾。 如果你提供的是负数，那么负数是从数组中的最后一个元素开始倒数，最后的一个元素对应的数值是 -1。 如下图显示的下标的排序和定义。 如果 begin 超出原数组的索引范围，则会返回空数组。 提取终止处的索引（从 0 开始），在该索引处结束提取原数组元素。slice 会提取原数组中索引从 begin 到 end 的所有元素（包含 begin，但不包含 end）。 slice(1,4) 会提取原数组中从第二个元素开始一直到第四个元素的所有元素 （索引为 1, 2, 3的元素）。 如果该参数为负数， 则它表示在原数组中的倒数第几个元素结束抽取。 slice(-2,-1) 表示抽取了原数组中的倒数第二个元素到最后一个元素（不包含最后一个元素，也就是只有倒数第二个元素）。 如果 end 被省略，则 slice 会一直提取到原数组末尾。 如果 end 大于数组的长度，slice 也会一直提取到原数组末尾。   https://www.ossez.com/t/javascript-slice/13703