在社区中，有朋友问：美国的房产税是怎么算的？比如说 110万房子，9.64 地产税。每月要付多少税？
基本概念
有道是，前人早就说过，在这个世界上只有死亡和纳税是无法避免的。
在美国持有房产的长期成本中，房产税就是一个大头了。下面对房产税计算用到的概念简要说明下。
税率
房产税的税率你可能会看到一个小数点的数字，这个数字是 Mill Rate。
比如说上面的问题问的 9.64 的地产税，那么税率就是 千分之 9.64。
Mill Rate 是使用千分之几的定义，因为 mill 的英文定义为： A mill is one one-thousandth of a dollar，翻译成中文就是每一千美元。
按多少钱征收
很多人在美国购买房产后，都会问一句我房子是 100 万美元成交的，那么我的房产税是按照 100 万征收的吗？
实际上不是这样的，通常用于征收税收的价值有时候可能会少于你成交的价格，同时市政会根据情况对你的房子的征税价值进行调整。
具体按照多少钱征收，在你收到市政 Tax 部门发给你的税单上可以看到。
有些地区，可能会按照市政价格的某一个比率进行征税，那么你需要乘以这个比率后才是实际征收的价格。
比如说，一套房子位于 Charleston, WV，市政通知你按照 60% 进行征税。
那么 一套 100 万的房子，需要征税的金额是 60 万。
在美国绝大部分情况都是 100% 征税的。
征收几次
通常来说，地产税会征收多次。有时候是按照半年，有时候是按照季度。
NH 通常是 2 次，你会在 6 月和 12 月左右分别收到由市政发给你的 Invoice，提醒你缴纳房产税。
在 MA，可能是 4 次，比如说 Town：seekonk, MA 将会按照下面的时间寄送 Invoice 进行征税。
- First Quarter (July, August, September)…August 1st
- Second Quarter (October, November, December)…November 1st
- Third Quarter (January, February, March)…February 1st
- Fourth Quarter (April, May, June)…May 1st
具体征收几次，通过搜索引擎搜索你所在 Town 的 Tax 部门就可以查到，这个信息是公开的。
比如说你要查询 waltham, MA 的，你就直接搜索 waltham, MA tax 就会带你到市政的主页。
上面会明确告诉你会在什么时候收到账单。
抵税
你缴纳的房产税是属于property tax deduction，你可以用这个金额来进行税务调整。
具体怎么调整，如何做税，或者是能调整多少，你可能需要联系你的 CPA 来帮你解决。
成交的当年税怎么算
这个问题我们就不在这里展开讨论了。
简单来说在成交当年是按照你实际持有这个房产的天数来计算的。
大致就是算出年度税金后，除以 365，然后乘以你实际使用的天数，这个天数是 Closing 那天，而不是合同执行的那天。
上面方法算出来的结果就是你应该支付给市政的税的金额。
税率会变吗
房产税的税率每年都会调整下，有些 Town 往上调，有些往下。
具体到每年可能都会有些小浮动，整体感觉肯定是越调越高。
算法
通过上面的介绍，你应该会拿到 2 个数据，一个是征税的价格，和税率。
假设我们 110 万的房子是按照 110 万价格征税，税率是 9.64。
在计算的时候，需要将 9.64 除以 1,000，也可以直接将你的征税价格除以 1 千。
那么一年，我们需要缴纳房产税为：
110(万)*0.00964 = 1.0604(万)
那么每一年需要缴纳的税为：10,604
那么每个月为：10604 / 12 = 883.66
如果按照每年 4 次账单的话，每次账单上的金额为： (10604 / 12) * 3 = 10604 / 4 = 2,651
上面的算法是大致的，具体你收到的金额可能有偏差，这是因为有些 Town 会按照天来计算，有时候月份的天数多一点点，有时候少一点点，但通常不会差太多。
总结
房产税是算年度的，但是根据不同城市的税单处理情况不同，而每次收到的金额会有所不同。
税率是可以在网上查到的，并且税率会经常调整。通常来说 10 点几的税率算是比较低的，有些城市会高达千分之 23 到 25 的税率。
Comments