在美国房地产中有没有返点。 按照中国人的思维习惯就是，我找你做事了，能不能拿点回扣呀，很多人在网站上考古后，就会看到有些人拿到 Agent 几百或者几千的回扣的时候沾沾自己，有些人因为自己的 Agent 没有给自己回扣又瞬间感觉损失几十个亿。 网络上的东西看看就好，建议是：不要因为自己得到了什么而到处炫耀，也不要因为自己没有得到什么而自怨自艾。 有时候需要辩证的看待这个问题，自己住得开心，买得痛快，不是这点返点可以衡量的。 行为合法吗 这个行为是合法的，但是不是在所有的州都是合法的。 具体合法和不合法的州，自行搜索下就行了，政策也每年不一样，所以没有办法给出一个准确的答案 私下给的回扣是非法的，如果 Agent 被告发私下给了客户回扣，如果总额超过 20 USD ，其中包括礼品卡，在 NH 将会被吊销执照。 在回扣合法的州，一般来说是：需要在房屋进入实际成交的最后阶段，通知负责交割的公司将金额做到最后的账单中，这个账单是对所有人透明的。在这个情况下，Agent 给你的返点是合法并且有效也不会受到追究。 算法 返点可能的算法，准确的说这个算法是网上找的，但是大致也能反映出一些东西。     这是一张可能让买家很 “心动” 的图。买一套 30 万的房子，买家可以拿到 3000 的返点，当然前提是，你的 Agent 同意的话。是不是很心动。 但是不幸的是，现实和理想总是有很大差距的。 首先现在的服务费没有 6%，现在的市场上 Agent 的 费用是 4%。 那么 Agent 所在的 Broker 公司能够拿到的就是 $6,000。请注意这个是 Broker 公司拿到的，不是 Agent 拿到的。 通常来说，没有状况下， Agent 能够拿到这 $6,000 中的 50 % 左右。因为 Agent 是需要为自己工作的 Broker 公司支付费用的。 假设你是从其他 Agent 那里推荐过来的，通常 Broker 公司还需要向其他公司支付 25% 的推荐费，那么实际上在最后清账的时候 Agent 到手的钱是大致在 $1,500 左右，可能更少，这个还不包括 Agent 带客户看房付出的车费，油费和使用各种平台上面的服务费。 如果 Agent 同意给买家支付 1% 的返点的话，到最后的结果是 Agent 倒欠 Broker 公司一笔钱。 换句话说你的 Agent 不但一分钱没有赚到，还倒挂 Broker 一笔钱。 同时每一个 Broker 公司的处理方式不一样，上面的算法只是大致的一个意思罢了。 同行 正是因为所有的交易都是需要公开的，如果对方 Agent 返点了，在最后的交易时候是能够看出来的。 那卖家也需要卖家的 Agent 返点怎么办呢？ 所以在给自己客户返点的 Agent ，有时候在同行的面前并不是非常好看， 通常说明这个 Agent 比较激进，也说明这个 Agent 为了获得客户有点饥不择食。 一般对于这种 Agent ，如果下次合作的时候，我们都会多个心眼，因为搞不好会影响自己的客户，还要和自己的客户去解释。 结论 在买房的时候是可以和自己的 Agent 讨论返点的问题。 根据实际经验，你可能得到的绝大部分回答就是 Agent 告诉你我们公司没有返点，很多聪明的中国人就会说，那我我什么朋友那里就有呀。 相信我，你能得到的回答大概率就是那你去找你的朋友吧。 Agent 和客户之间的关系是信任和互动，Agent 最大的作用是帮你找到你喜欢的房子，并且能够在购买的时候提出一些建议，同时也能通过 Agent 的服务，获得周边的一些信息，并且在搬家，装修或者其他的一些地方 Agent 通常也能够帮你给出一些中肯的意见。 我的建议是不要盯着别人口袋里的钱不放，如和 Agent 的关系处理不好，你和 Agent 之间也会缺乏一种基本的信任。有些钱是别人赚的，别人付出了服务，获得相对的报酬这个理所应当，作为客户的你，总不能让 Agent 赔本去帮你服务吧。 再说，在看房的时候，Agent 要开车过去，要约房，要和对方沟通，这一切一切都是成本。 本着坦诚的原则，想通过这篇文章能够给大家提供一个大致的方向，至于最后怎么操作都是自己的决定。如有不对的地方也欢迎指正。 和自己的喜欢的 Agent 成为朋友，并且大家以后互相帮忙不香吗？ 何必为了几百美元把自己搞得难堪呢，很多人在讨论返点的时候，可能没有算到 Agent 的算法，在市场不好的情况下是有返点的，但是可能真的没有 1% 这么多。 能拿几百就不错了，作为买家，你真的愿意为了自己省着几百块钱让 Agent 为你的服务大打折扣，甚至懒得和你合作吗？ 向 Agent 要返点，这笔买卖，买家真的是赚了吗？ https://www.ossez.com/t/agent-rebate/13348

从法律和法规的角度来说是不需要。在具体执行的时候，不同的 Agent 处理方式不一样。有些 Agent 会要求你先签合同才能带你去看房。有些 Agent 则不会太在意，纯当帮忙了，比如说我。     但是也请不要滥用对方的善良，有些人就想要用 Agent 拿钥匙看房，看了好几套以后却说我不喜欢，最后却是从别的 Agent 那里成交。 带你看房对 Agent 来说也是一笔支出，Agent 需要先从系统中申请看房的时间，准备一些有关房产的基本资料（也不能空着手去吧），对房产也要做一些了解，还要开车陪你去。本身这也是有成本和支出的。 针对我自己来说，如果是第一次接触，提出要看看房啥的，只要我不太忙，也没有和其他的事情冲突的话，我都会尽量安排时间帮你去处理，但有时候也没有办法安排到你需要的时间。就当大家交个朋友了，生意不在，情谊在嘛。 看房的过程也是互相了解的过程。你不想一开始就找到不好的 Agent，反过来 Agent 也不愿意一开始就绑定难缠的客户。 你和 Agent 之间的关系是信托关系，并不是简单的一个代理和非代理关系。 遇到过的一个比较奇葩的例子，一同事，他和一个美国人签署了一个 6 个月的独家代理合同。这个人每周都要看房，如果不看就说要投诉。更奇葩的地方是，房屋标价 30 万，他只 offer 10 万。按照信托关系，Agent 必须出 Offer，还必须提交给卖家。 Agent 想终止代理合同，这个客户就投诉到州政府了，州政府的判决结果就是在合同的 6 个月内，Agent 必须和这个客户合作。看着我这同事也满满都是泪呀。 其实就算最终成交的时候，你不打算从我这边走也是没有关系的，在开始的时候说清楚就好了。就直接说明下，我现在就想先看下房，我还没有想好是否买，或从哪里买。就当交个朋友了，都在外面生活，工作，都不易。但是诚实还是需要的，因为 Agent 和你是直接构成信托关系的，从一开始就不诚实的话，那也没有信托的基础呀。 希望大家都能最后成为好朋友。 有时候一些朋友，可能对这边的情况还不是非常了解，也容易带有国内的一些行为习惯，其实这些都是可以理解的，只是没有必要去刻意隐瞒和欺骗罢了。 另外，你也需要注意：没有必要将自己的所有状况不分轻重的全盘托出告诉 Agent，包括自己的敏感信息和家里的一些情况等等，这个也是没有必要的。 就事论事，只针对不动产和你房屋买卖需求即可。 https://www.ossez.com/t/agent/13230

在正常的情况下，一般是不建议同时签约 2 个 Agent 的独家代理情况。 但是，如果有 2个 Agent 同时存在，但每个 Agent 看的是不同的房子，是不是就可以避免佣金纠纷？ 回答 可以避免也不可以避免。 这个和独家代理合同的区域和时间有关系。 通常独家代理合同是不跨州的，这是因为很多 Agent 可能只有一个州的许可证，那么这个合同就涉及到地域管辖的问题。 举例来说，如果你和你的其中一个 Agent A 签署的是 MA 的独家代理合同，但是你和另外一个 Agent B 签署的是 NH 的独家代理合同。 在这种情况下，Agent A 如果没有 NH 的许可证，那么通常来说是不会存在问题的，因为 Agent A 本身就不能在 NH 进行相关房地产活动。 同样的，如果 Agent B 没有 MA 的许可证的话，Agent B 也不能在 MA 从事相关活动，在这种情况下基本上是相安无事。 如果 Agent A 有 MA 和 NH 的合同，那么你需要在和 Agent A 签署的时候就说明白，我只需要你帮我看 MA 的，那么你找 Agent B 看 NH 也没有问题。同样的反过来也是一样的。 Agent A 和 B 同时在同一个区域看房子 一个比较极端的情况就是我们找了 2 个 Agent 在同一个区域看房子。 比如说我们找了 Agent A 和 B 同时在 BOSTON 看房子，虽然 2 个 Agent 看的是不同的房子，但是这里就没有地域排他性了，只有时间排他性。 那么哪怕 Agent A 和 Agent B 看的都是不同的房子，但是最后假设是在 Agent B 哪里成交的，那么 Agent A 是有权利向客户追讨相关佣金的。 NH 合同示例 在 NH 和 Agent 的独家代理合同中的 Item 1， 有一个选项叫做 LOCATION：     在这个 Location 中限制了这个独家代理合同的服务区域，通常这个区域不是一个固定的区域，你可以在这里要求你的 Agent 限制服务器区域到一个 Town。 我们通常在这里使用 Southern NH（南部新罕布什尔），或者北部 Boston，或者 Boston 地铁通勤区，或者甚至到非常具体的一个 Town，比如说是 Manchester，NH。 总结 这个独家代理合同有 2 个要素，一个是地域排他性，一个是时间排他性。 在地域排他性不满足的情况下，会考虑时间排他性，如果时间排他性也不满足的话，那么哪怕是不同的房子，也有可能会被追讨最后的佣金。 Agent 服务的区域比较固定，因此如果一些区域 Agent 不熟悉的话，他们可能会将你的 Ref 到他的同事或者比较熟悉的 Agent 那边去，由那边的 Agent 帮你处理。 那么你的独家代理合同就由被 Ref 的 Agent 和你签署了。 因此这个独家代理协议通常是能够保护双方的利益，为了双方的合作下去，如果你有使用不同 Agent 的想法，通常来说和 Agent 进行一些有效的沟通，都能够比较顺利解决问题。 https://www.ossez.com/t/agent/13347