在本页面中对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 和客户之间的代理关系进行解读的图例。 下面是对这个图例的一些解读。 买卖双方的代理关系都是相对应的，针对买家来说多了一个 Facilitator Agreement 关系，其实这个不应算是代理关系，因为你的 Agent 只是机械的走程序。 图例从上到下，是按照代理关系绑定强弱进行排序的。 代理关系的最上面，基本上能够保证和你合作的 Agent 能够获得自己的佣金，而不管谁对这笔交易完成销售。 在代理关系的中间，给卖方和买方留出了余地，如果是自行销售的话，可以不给自己的 Agent 支付佣金。     不管是 Agent 还是客户都可以根据上面的图片选择合适的代理关系。 如果您对代理关系还有什么困惑的地方也欢迎进行提问。   https://www.usrealestate.io/t/topic/129

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关买家（Buyer）代理关系的内容进行一些学习要点总结。 与卖家代理关系相对的就是买家的代理关系了，在MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 的买家代理关系中对比 卖家代理关系来说会多出一个 称为 Facilitator Agreement。     如果你对 MA（马萨诸塞州） 的卖家代理关系不了解的话，请参考页面： MA 房地产考试中的卖家（Seller）代理关系知识点 中的内容。 MA 买家代理关系类型 在 MA 中有下面的 4 种代理关系类型。 Exclusive Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系中的 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 对应。 主要考虑的是获得佣金的情况，如果你的 Agent 和你签署了 Exclusive Buyer Representation Agreement 买家代理关系的话，在合同期限内，不管是谁帮你完成成交了这个交易，和你签署代理关系的 Agent 都会获得他们应该的佣金。 哪怕这个交易是你自己完成，没有通过 Agent 的情况你也需要为你的 Agent 支付佣金。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 Exclusive Agency Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系的 Exclusive-Agency Agreement 相对应。 与 Exclusive Buyer Representation Agreement 代理关系的主要区别就是买家可以自己完成交易。 举例来说，如果买家自己找了卖家，自己联系卖家完成交易，在整个过程中买家的 Agent 没有进行参与，那么买家是可以不用为自己雇佣的 Agent 支付佣金的。 但是这里有个小问题，如果买家偷偷找了别的 Agent 完成了交易，但是和当前签署这个代理协议的 Agent 没有告知，并且别的 Agent 获得了交易佣金的话，买家还需要为当前的这个 Agent 支付佣金，等于买家可能要面临支付 2 次佣金的情况。 因此，对买家来说这样操作是得不偿失的。 Buyer Representation Open Agreement 这种代理关系与 Open Listing 相对应。 就是买家自己可以雇佣 N 个 Agent，同时自己也可以自己去操作买。 只有最后完成交易的 Agent 才能获得买家的佣金，通常在这种关系来说因为 Agent 对自己的权益没有保障，Agent 可能对能否促成交易并不上心。对买家来说这种 Agent 关系差不多也等于有和没有也没啥区别，当然如果买家对某一个区域还是不确定的话，可以先行这样操作，然后在确定区域或者这个 Agent 关系到期后再转其他关系。 Facilitator Agreement 这个代理关系针对卖家代理关系中是不存在的，这个代理关系是多出来的一个代理关系。 在这个代理关系中，Agent 不能参与任何有关房地产的交易或者信息披露等。 Agent 的作用就是可能帮助买家完成系统的登记，因为买家和你的 Agent 在这种关系中是不存在任何任何代理关系，因此 Agent 不能获得佣金，Agent 也不会对自己的客户做任何帮助，可以理解为只是机械的处理工作。 同时，应该 Agent 会为这个服务收取一定的服务费。 为什么会存在 Facilitator Agreement 这个代理关系呢？ 因为买家可以自己完成交易，在这个时候买家可能需要 Agent 或者具有一些系统权限的人完成系统注册等操作，Agent 可以提供这个服务，并且收取费用。 总结 针对买家的代理关系，MA（马萨诸塞州）与卖家是基本相对的，只是多出了一个Facilitator Agreement 而已。 实际操作过程中，第一种和第二种关系存在得更多。 因为在交易过程中，买家是不支付佣金的，因此建议买家可以对自己喜欢的 Agent 签署 Exclusive Buyer Representation Agreement 关系，因为这种关系中你的 Agent 能够更好的为你服务。 如果买家对自己的 Agent 不放心的话，你也可以缩短这个合同的时间，并给双方增加一些了解也未尝不是好事。 https://www.usrealestate.io/t/topic/128

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关卖家代理关系的内容进行一些学习要点总结。 通常，Agent 都会与卖家客户签订一个代理关系，这个代理关系通常也是有效时间限制的。 MA 代理关系要点 在 MA，Agent 和卖家的代理关系并不要求形成文档双方签字的这种，口头上的代理关系也是可以并且有效的。 但，在实际的代理关系过程中，Agent 通常都会要求和卖家签订一个文本上的合同。同时这个也是对双方权益的保护。 换句话说，虽然口头上的代理关系是可以的，但是实际上还是会签署书面上面的代理关系。 MA 卖家代理关系类型 在 MA 中有下面的 3 种代理关系类型。 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 这个是代理关系中卖家和 Agent 绑定最深的一种代理关系。 这个代理关系有下面几个要点： Agent 所在的 Broker 公司有获得所有佣金（commission）的保护，不管谁 Closing 了这个交易（包括卖家自己寻找买家完成交易，卖家在这种情况下也需要为 Agent 支付佣金）。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 这个代理关系在代理关系的文件标题栏会明确标明为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement，对不标明的代理关系则默认为 Exclusive-Agency Agreement。 在这个代理关系中，还有 2 个子类，分别为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement（with Consent to Dual Agency） 和 Exclusive-Right-to-Sell Agreement（with Consent to Designated Agency）。 这是因为在有时候，买卖双方可能会遇到 Dual Agency 和 Designated Agency 这 2 类。 如果你对 Dual Agency 和 Designated Agency 代理关系不是非常了解的话，请参考我们社区中的相关内容。 Exclusive-Agency Agreement 这种代理关系与 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 类似，唯一不同的地方就是卖家自己可以寻找买家完成交易。 当卖家自己寻找买家完成交易的话，卖家是不会需要支付给自己 Agent 佣金的。 对卖家的 Agent 来说，有一个潜在的不能拿到佣金的情况就是卖家自己完成交易。 举个例子，如果假设现在的佣金为 4%，通常为买卖双方各获得 2%。很多人可能会问那么卖家自己完成交易的话，是否需要支付买家 Agent 的佣金？ 回答应该是 YES，因为买家的 Agent 是为自己的买家服务的，当然会要求在成交的时候获得自己的佣金。但是卖家因为是自己成交的，因此在这种代理关系中卖家不需要支付给自己 Agent 任何佣金。 那么卖家可能会节约 2% 的佣金。 但是，因为卖家需要协助买家完成过户交易，并且还有不少的后续法律文书需要准备，甚至包括交易资金的汇入，税务报表等情况。 其实有时候采取这种方式可能会给卖家自己带来不少的后续麻烦和责任，到头算下来也没有省下多少钱，但麻烦还不少，与其这样的话还不如把麻烦留给专业人士。 当然，选择何种代理关系是卖家自己的选择。 Open Listing 在这种代理关系中，卖家有权力雇佣 N 个 Agent 为自己服务，同时也可以自己对自己的房产进行销售。 通常来说第一个能够提供 ready willing and able（准备并愿意签订和有能力履行合同的客户）Agent 能够佣金。 这里 ready willing and able 是一个非常不确定的因素，因为在一个房产上市的时候，ready willing and able 可能有多个，最后成交的可能是 第二个或者第三个。 但是佣金却是属于第一个的，因此这种代理关系比较容易在 Agent 之间出现法律纠纷，也比较容易在卖家和 Agent 之间出现法律纠纷。 对 Agent 来说，Agent 将会为代理的房产进行广告，和其他服务，但是 Agent 的服务却没有任何保障。所以 Agent 通常是不太会接受这种类型的代理关系。 另外这种代理关系可以是口头上的，也可以是书面的，并且这种代理关系没有代理截止日期的限制。 总结 在 MA 针对 Agent 和卖家之间的代理关系通常有上面 3 种。 而且多以第一种和第二种为多，在实际上第一种占的比例更大。   https://www.usrealestate.io/t/topic/127

在使用 IntelliJ IDEA 完成代码修改准备进行提交的时候，我们可能想知道曾经自己提交的内容是什么。 比如说想知道上次提交的代码关联的 TASK ID 是多少等。 这个时候，你可以先对 Commit 对话框进行选择，然后使用快捷键 Ctrl + M 来显示提交 Message 的历史。     当然你也可以不使用快捷键，单击提交消息对话框中的提交历史按钮。   同样能够载入上面的消息历史。   https://www.ossez.com/t/intellij-idea/13704

slice() 方法返回一个新的数组对象，这一对象是一个由 begin 和 end 决定的原数组的浅拷贝 （包括 begin ，不包括end ）。     原始数组不会被改变。 重点关注 针对这个函数需要重点关注的是 end 这个元素不在拷贝出来的数组中。 数组的下标从 0 开始。 请考察下面的代码： const animals = ['ant', 'bison', 'camel', 'duck', 'elephant']; console.log(animals.slice(2)); // expected output: Array ["camel", "duck", "elephant"] console.log(animals.slice(2, 4)); // expected output: Array ["camel", "duck"] console.log(animals.slice(1, 5)); // expected output: Array ["bison", "camel", "duck", "elephant"] console.log(animals.slice(-2)); // expected output: Array ["duck", "elephant"] console.log(animals.slice(2, -1)); // expected output: Array ["camel", "duck"] 如果你指定了一个下标的话，那么你返回的数组将会是从当前下标到结尾。 如果你提供的是负数，那么负数是从数组中的最后一个元素开始倒数，最后的一个元素对应的数值是 -1。 如下图显示的下标的排序和定义。 如果 begin 超出原数组的索引范围，则会返回空数组。 提取终止处的索引（从 0 开始），在该索引处结束提取原数组元素。slice 会提取原数组中索引从 begin 到 end 的所有元素（包含 begin，但不包含 end）。 slice(1,4) 会提取原数组中从第二个元素开始一直到第四个元素的所有元素 （索引为 1, 2, 3的元素）。 如果该参数为负数， 则它表示在原数组中的倒数第几个元素结束抽取。 slice(-2,-1) 表示抽取了原数组中的倒数第二个元素到最后一个元素（不包含最后一个元素，也就是只有倒数第二个元素）。 如果 end 被省略，则 slice 会一直提取到原数组末尾。 如果 end 大于数组的长度，slice 也会一直提取到原数组末尾。   https://www.ossez.com/t/javascript-slice/13703

房屋销售合同价格之外的开支，比如说：贷款手续费、产权手续费等，地税支付、取暖燃料或者能源在买卖双方之间转账等。 这些费用将会在签署和/或登记文件且买卖完成时付款。     通常来说这些明细都会在：美国土地产权协会（ALTA Settlement Statement） 表格中体现出来。 Closing Costs 要准备多少 通常来说这个和你需要 Closing 的价格有关系。通常来说，如果你的房产 Closing 的合同价格为 50 万左右的话，通常准备 1 万 5 或者 2 万为稳妥。 在实际实践的过程中，我们都建议客户准备 2 万左右，你可能用不了这么多，但是比到 Closing 的当天再去找钱要好得多。 同时需要说明的是，现金不能用，这笔钱需要先存到银行里面，如果你 Closing 的当天带了 2 万现金过来的话，很有可能你是 Closing 不了的。 Closing Costs 都有些什么 Closing Costs 根据你的情况不同会有些不同的。 如果你是贷款的话，银行贷款在 Closing 的当天会有一笔费用的。如果你是现金的话，这笔费用就没有了，相对来说少了一个项。 Tax（税费） 这部分的费用是整个 Closing Costs 的大头。根据不同的州政府的要求不一样，有些州要求你提前支付至少 3 个月的地税。同时在交易过程中还有个比率的印花税。 这 2 个费用加在一起会占你 Closing Costs 的小大半。 在交易印花税上面，通常是买卖双方平分的。 Closing Company Service Fee 通常来说我们都不会自己去登记 Deed，我们都会委托一个 Closing Company 来为我们的 Closing 提供服务。 这个 Closing Company 会提供 Title Search，Title 保险，准备 Closing 需要的文件，向州政府进行登记等等服务。 当然这个服务不是免费的，通常费用在几百到千元不等，这笔费用通常是买家进行支付的。 Finance charge 如果买家是现金的话，这笔费用通常没有。 如果买家是贷款的话，这笔费用根据银行的要求不同，收取的费用不同。这里的费用就有点五花八门了，包括有登记费，服务费，等等。通常都是你申请贷款的金融机构要求的。 在 Closing 的前几天，你贷款的金融机构会将要求的费用发给负责 Closing 的公司，然后 Closing 的公司在 Closing 后会将这笔费用马上支付给你的贷款金融机构。 因为这里费用比较乱也比较多，所以可以总称为 Finance Charge。 Credit / Debit 这部分主要是针对一些在房屋检查的时候协商的费用。以及买家可能需要补偿给卖家剩余的取暖用油费用，天然气费用等等。 通常这部分的资金数量不会很多，根据情况在 千元左右吧。 Commission 地产经纪服务费，这部分费用是卖方支付的，买方因为不需要支付中介费，所以应该没有这部分的费用。 同时如果买卖双方经纪人同意给客户一些其他的费用的话，这笔费用是必须要标记的，因此可能在这里会显示出来。 如何准备 当完成上面的所有计算后，就会得到你的 Closing Costs 了。 对买家简单来说就是超过你合同金额上面的价格，你需要额外支付的费用。一般来说多准备几万块钱就没有什么问题了。 假设你看中的房子的合同价格是 50 万，你首付 20%，那么首付部分需要准备的资金为 10 万，为了顺利 Closing，在 Closing 当天，你的银行账号里面最好要有 12 万左右的现金。 对卖家来说，Closing Cost 会直接从卖家的收款金额里面扣除，因为卖家不需要准备支票，因此卖家最好就是了解下 Closing Costs 是多少，你额外支付了多少费用。 同样的例子，假设卖家没有贷款，合同价格为 50 万，那么这里的大头可能是一个比例的中介服务费，再加上印花税，如果你已经提前支付了半年的税的话，那这里会有些补偿给你，同时有一些能源补偿。 因此卖家实际到手的金额可能在 47 或者 48 万左右，也有可能少于 47 万。具体是如何扣除的都会在 ALTA 中标明的。 不管 Closing Cost 是多少，为你服务的房产经纪通常都会在 Closing 的前几天将 ALTA 或者明细表发给你，买卖双方需要做的就是仔细读下相关的金额和支出。 当遇到不明白的时候，马上询问自己的 Agent ，如果发现有问题，马上和自己的 Agent 联系，让 Agent 给你解释或者进行更正。   https://www.usrealestate.io/t/topic/124

如果你是前端工程师的话，你应该对 caniuse 这个网站会比较熟悉。 这个网站的作用就是 对 CSS，JS 的一些兼容性问题，并且都从它反馈的兼容性数据中获益，让我们的线上项目更加稳定、和谐的跑在用户电脑里。 简单来说就是因为用户使用的浏览器版本很多，不是所有的 JS 语法都能够在所有浏览器里面运行的，这个网站能够让你通过对方法的一些查询来尽量取得最大公约数。 使用 如果你想查询一个函数 concat，你可以直接对这个函数进行搜索。     在搜索的结果中，你可以可以看到上面针对不同浏览器的版本的支持情况。 灰色的显示的是不清楚对当前选择的浏览器来说能否支持这个功能。 每当增加一个新特性时，都要对以上浏览器列表以及对应版本列表进行实测，特性的测试可使用以下两个官方推荐的网站 https://www.browserstack.com 和 http://saucelabs.com 浏览器信息统计 ccaniuse关于浏览器的数据，主要都来源于 https://gs.statcounter.com/ 此网站统计了全球以及各国的浏览器使用情况。 例如当前这个时间段全球的浏览器使用情况。     从上面的图不难看出 Chrome 还是在浏览器里面占据主流的情况。   https://www.ossez.com/t/caniuse/13702

有时候，我们希望在 JavaScript 中将 2 个已经存在的数组串拼接成 1 个数组。 简单来说就是将数组进行合并。 这个时候，我们可以使用 JavaScript 的 concat 函数。     考察下面的代码： const array1 = ['a', 'b', 'c']; const array2 = ['d', 'e', 'f']; const array3 = array1.concat(array2); console.log(array3); // expected output: Array ["a", "b", "c", "d", "e", "f"] 上面的代码将 2 个数组 array1 和 array2 合并成了一个新的数组为 array3， 在这个新的数组中的元素就是 array2 在 array1 后面添加得到的。 如果你需要合并的数组不只有 2 个，你还有多个的话，你可以同样使用上面的方法，但是在参数中传递进多个数组就行。 concat() concat(value0) concat(value0, value1) concat(value0, value1, ... , valueN) 如上面的代码，你并不需要将 concat 多次运行来进行合并，concat 这个方法允许传递多个需要合并数组为参数。   https://www.ossez.com/t/javascript/13701

PITI 是下面 4 个概念的首字母的组合，一般为房贷余额付款的四个主要组成部分：本金（Principal）、利息（Interest）、税金（Taxes）及保险（Insurance）。 PITI 是住宅贷款的一个重要的数据，它是银行审核贷款的量化指标之一。比如，在美国的银行贷款（非联邦政府介入的），一般要求，PITI不得超过贷款人税前月收入的 28%。 绝大部分借款人会要求借款人的 PITI 比例不超过税前收入的 28% 或者更少，当然也有一些银行可以允许借款人超过 30%，甚至到 40%。     例如，如果按照 25% 的 PITI 比例计算的话，如果你月度支出为 $1,500 的话，那么你的月度工资收入需要超过 $6,000 美元。 DTI 在银行贷款审批的时候，通常还有一个另外称为 DTI 的量化指标。 这个量化指标通常需要将借款人的所有债务情况进行汇总然再对每个月的收入进行相除。 举例来说，一个借款人的月税前收入为 $6,000，但借款人的 PITI 为 $1,500 美元，但是这个借款人还有一下债务： 每个月的车贷还款为 $400 借款人只有一张信用卡，每个月的最低还款为 $100 那么，这个借款人在申请贷款的时候的 DTI 为： 33% 。 计算方法如下：PITI: $1,500 + $400 +$100 / $6,000 = 33% 根据借款人的要求不同，DTI 的要求也是不同的，就目前来说通常要求不能超过 52%，当然也可能更低。 如果你的 DTI 过高，并且超过要求的话，贷款公司通常要求你偿还掉信用卡，因为很多人可能有多张信用卡，并且每张信用卡里面的欠款比较多，这样会拉高你的每个月的信用卡的最低还款。 如果你有多张信用卡的话，每张卡的最低还款在计算 DTI 的时候是累加的。 总结 PITI 是房地产贷款审批中的一个量化指标。 在对你的贷款进行审批的时候，你首先需要满足 PITI，然后贷款公司再根据你满足的 PITI 再计算 DTI，要获得贷款的审批，PITI 和 DTI 必须要同时满足。 如果 PITI 不能满足的话，你就只能降低贷款额度或者提供自己的工资水平。 如果 DTI 不满足，但是 PITI 满足的话，你同样可以采取上面的办法来拉低比率，或者偿还负债。   https://www.usrealestate.io/t/topic/118

依联邦《诚信借贷法》（Trust-in-Lending Act）规定，针对借贷总额收取百分比借贷费用的表达方式。 无论是向银行，还是向贷款机构借款，你都需要了解它们的APR，因为这是你的贷款成本。 一般来说，APR 越低，借款成本就越低。反之，你支付的利息就越高。 所以，我们在选择、比较贷款机构时，尽量选择APR 低的机构。     但在实际情况下，你每个月的利息和 APR 是不相同的。比如如果贷款机构告诉你的 APR 是 3% 的话，那么你实际上每个月的贷款利息到年底的话会高于这个 3%。这是因为贷款机构通常都会使用 **有效利率（Effective Rate）**来对你的贷款利息进行计算。 名义利率（Nominal Rate) APR 是名义利率。 名义利率，是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息（报酬）的货币额与本金的货币额的比率。 即指包括补偿通货膨胀（包括通货紧缩）风险的利率。 名义利率虽然是资金提供者或使用者现金收取或支付的利率，但人们应当将通货膨胀因素考虑进去。例如，张某在银行存入100元的一年期存款，一年到期时获得 5 元利息，利率则为 5%，这个利率就是名义利率。名义利率和名义汇率相互影响，尤其是发展中国家影响尤为显著。 有效利率（Effective Rate） 有效利率是指在复利支付利息条件下的一种复合利率。 当复利支付次数在每年一次以上时，有效利率自然要高于一般的市场利率。 银行通常是使用有效利率（Effective Rate） 来对你计算利息的。这个原因非常简单，因为我们 1 年有 12 个月，因此有效利率肯定是高于名义利率的。 算法 我们使用信用卡的算法来作为例子，因为你的房贷是使用月结算的，通常和信用卡的月账单差不多。 假设一张信用卡的 APR 是 20%，基于此利率我们可得出：假设小明在今年开头的时候欠银行 $1,000 美元,，那么一年银行应收利息为：$1,000 * 20% = $200。 但是这是非常理想的状况，如果 1 年只有 10 个月的话就是这种情况。但非常不幸，1 年有 12 个月，因此我们的利息通常是使用下面的算法。 就是你的 APR 简单的除以 12，得到每个月的利率是多少。 APR 为 20%， 意味着每个月的利息是 20%/12 = 1.667% 那么一年的利息是：$1,000 * （1+0.01667）^12 - $1000 = $219.43 有效利率其实是 219.43/1000 = 21.94% 针对信用卡，银行通常会告诉你，他们使用的是日利率，这个比月利率更多。 那你每天的利率就是 APR 简单的除以 365，如果你说有时候是 366 天怎么办，银行还是会使用 365，通常不会使用 366. 其实现实生活中银行会参照每天的欠款来计算利息： 假设 APR 为 20% 意味着每天（按365天）的日利率为 0.05479% 。还是假设小明在今年年初借款 $1,000 美元，那么小明到今年年底的利息为： $1,000 * （1+0.0005469）^365 - $1000 = $221.8 有效利率其实是 221.8/1000 = 22.18% 结论 根据上面的例子，我们会得出结论就是：22.18% (Effective Daily Rate) > 21.94%( Effective Monthly Rate) > 20%(APR, Nominal Rate) 在房地产交易的过程中，我们通常都是按月付账单的，因此你的实际月付利息为：Effective Monthly Rate。 对购房者来说，其实只需要知道你的实际支付利息是稍微高于 APR 一点点的，另外 APR 就是越低越好。   https://www.usrealestate.io/t/topic/117