房屋销售合同价格之外的开支，比如说：贷款手续费、产权手续费等，地税支付、取暖燃料或者能源在买卖双方之间转账等。 这些费用将会在签署和/或登记文件且买卖完成时付款。     通常来说这些明细都会在：美国土地产权协会（ALTA Settlement Statement） 表格中体现出来。 Closing Costs 要准备多少 通常来说这个和你需要 Closing 的价格有关系。通常来说，如果你的房产 Closing 的合同价格为 50 万左右的话，通常准备 1 万 5 或者 2 万为稳妥。 在实际实践的过程中，我们都建议客户准备 2 万左右，你可能用不了这么多，但是比到 Closing 的当天再去找钱要好得多。 同时需要说明的是，现金不能用，这笔钱需要先存到银行里面，如果你 Closing 的当天带了 2 万现金过来的话，很有可能你是 Closing 不了的。 Closing Costs 都有些什么 Closing Costs 根据你的情况不同会有些不同的。 如果你是贷款的话，银行贷款在 Closing 的当天会有一笔费用的。如果你是现金的话，这笔费用就没有了，相对来说少了一个项。 Tax（税费） 这部分的费用是整个 Closing Costs 的大头。根据不同的州政府的要求不一样，有些州要求你提前支付至少 3 个月的地税。同时在交易过程中还有个比率的印花税。 这 2 个费用加在一起会占你 Closing Costs 的小大半。 在交易印花税上面，通常是买卖双方平分的。 Closing Company Service Fee 通常来说我们都不会自己去登记 Deed，我们都会委托一个 Closing Company 来为我们的 Closing 提供服务。 这个 Closing Company 会提供 Title Search，Title 保险，准备 Closing 需要的文件，向州政府进行登记等等服务。 当然这个服务不是免费的，通常费用在几百到千元不等，这笔费用通常是买家进行支付的。 Finance charge 如果买家是现金的话，这笔费用通常没有。 如果买家是贷款的话，这笔费用根据银行的要求不同，收取的费用不同。这里的费用就有点五花八门了，包括有登记费，服务费，等等。通常都是你申请贷款的金融机构要求的。 在 Closing 的前几天，你贷款的金融机构会将要求的费用发给负责 Closing 的公司，然后 Closing 的公司在 Closing 后会将这笔费用马上支付给你的贷款金融机构。 因为这里费用比较乱也比较多，所以可以总称为 Finance Charge。 Credit / Debit 这部分主要是针对一些在房屋检查的时候协商的费用。以及买家可能需要补偿给卖家剩余的取暖用油费用，天然气费用等等。 通常这部分的资金数量不会很多，根据情况在 千元左右吧。 Commission 地产经纪服务费，这部分费用是卖方支付的，买方因为不需要支付中介费，所以应该没有这部分的费用。 同时如果买卖双方经纪人同意给客户一些其他的费用的话，这笔费用是必须要标记的，因此可能在这里会显示出来。 如何准备 当完成上面的所有计算后，就会得到你的 Closing Costs 了。 对买家简单来说就是超过你合同金额上面的价格，你需要额外支付的费用。一般来说多准备几万块钱就没有什么问题了。 假设你看中的房子的合同价格是 50 万，你首付 20%，那么首付部分需要准备的资金为 10 万，为了顺利 Closing，在 Closing 当天，你的银行账号里面最好要有 12 万左右的现金。 对卖家来说，Closing Cost 会直接从卖家的收款金额里面扣除，因为卖家不需要准备支票，因此卖家最好就是了解下 Closing Costs 是多少，你额外支付了多少费用。 同样的例子，假设卖家没有贷款，合同价格为 50 万，那么这里的大头可能是一个比例的中介服务费，再加上印花税，如果你已经提前支付了半年的税的话，那这里会有些补偿给你，同时有一些能源补偿。 因此卖家实际到手的金额可能在 47 或者 48 万左右，也有可能少于 47 万。具体是如何扣除的都会在 ALTA 中标明的。 不管 Closing Cost 是多少，为你服务的房产经纪通常都会在 Closing 的前几天将 ALTA 或者明细表发给你，买卖双方需要做的就是仔细读下相关的金额和支出。 当遇到不明白的时候，马上询问自己的 Agent ，如果发现有问题，马上和自己的 Agent 联系，让 Agent 给你解释或者进行更正。   https://www.usrealestate.io/t/topic/124

PITI 是下面 4 个概念的首字母的组合，一般为房贷余额付款的四个主要组成部分：本金（Principal）、利息（Interest）、税金（Taxes）及保险（Insurance）。 PITI 是住宅贷款的一个重要的数据，它是银行审核贷款的量化指标之一。比如，在美国的银行贷款（非联邦政府介入的），一般要求，PITI不得超过贷款人税前月收入的 28%。 绝大部分借款人会要求借款人的 PITI 比例不超过税前收入的 28% 或者更少，当然也有一些银行可以允许借款人超过 30%，甚至到 40%。     例如，如果按照 25% 的 PITI 比例计算的话，如果你月度支出为 $1,500 的话，那么你的月度工资收入需要超过 $6,000 美元。 DTI 在银行贷款审批的时候，通常还有一个另外称为 DTI 的量化指标。 这个量化指标通常需要将借款人的所有债务情况进行汇总然再对每个月的收入进行相除。 举例来说，一个借款人的月税前收入为 $6,000，但借款人的 PITI 为 $1,500 美元，但是这个借款人还有一下债务： 每个月的车贷还款为 $400 借款人只有一张信用卡，每个月的最低还款为 $100 那么，这个借款人在申请贷款的时候的 DTI 为： 33% 。 计算方法如下：PITI: $1,500 + $400 +$100 / $6,000 = 33% 根据借款人的要求不同，DTI 的要求也是不同的，就目前来说通常要求不能超过 52%，当然也可能更低。 如果你的 DTI 过高，并且超过要求的话，贷款公司通常要求你偿还掉信用卡，因为很多人可能有多张信用卡，并且每张信用卡里面的欠款比较多，这样会拉高你的每个月的信用卡的最低还款。 如果你有多张信用卡的话，每张卡的最低还款在计算 DTI 的时候是累加的。 总结 PITI 是房地产贷款审批中的一个量化指标。 在对你的贷款进行审批的时候，你首先需要满足 PITI，然后贷款公司再根据你满足的 PITI 再计算 DTI，要获得贷款的审批，PITI 和 DTI 必须要同时满足。 如果 PITI 不能满足的话，你就只能降低贷款额度或者提供自己的工资水平。 如果 DTI 不满足，但是 PITI 满足的话，你同样可以采取上面的办法来拉低比率，或者偿还负债。   https://www.usrealestate.io/t/topic/118

依联邦《诚信借贷法》（Trust-in-Lending Act）规定，针对借贷总额收取百分比借贷费用的表达方式。 无论是向银行，还是向贷款机构借款，你都需要了解它们的APR，因为这是你的贷款成本。 一般来说，APR 越低，借款成本就越低。反之，你支付的利息就越高。 所以，我们在选择、比较贷款机构时，尽量选择APR 低的机构。     但在实际情况下，你每个月的利息和 APR 是不相同的。比如如果贷款机构告诉你的 APR 是 3% 的话，那么你实际上每个月的贷款利息到年底的话会高于这个 3%。这是因为贷款机构通常都会使用 **有效利率（Effective Rate）**来对你的贷款利息进行计算。 名义利率（Nominal Rate) APR 是名义利率。 名义利率，是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息（报酬）的货币额与本金的货币额的比率。 即指包括补偿通货膨胀（包括通货紧缩）风险的利率。 名义利率虽然是资金提供者或使用者现金收取或支付的利率，但人们应当将通货膨胀因素考虑进去。例如，张某在银行存入100元的一年期存款，一年到期时获得 5 元利息，利率则为 5%，这个利率就是名义利率。名义利率和名义汇率相互影响，尤其是发展中国家影响尤为显著。 有效利率（Effective Rate） 有效利率是指在复利支付利息条件下的一种复合利率。 当复利支付次数在每年一次以上时，有效利率自然要高于一般的市场利率。 银行通常是使用有效利率（Effective Rate） 来对你计算利息的。这个原因非常简单，因为我们 1 年有 12 个月，因此有效利率肯定是高于名义利率的。 算法 我们使用信用卡的算法来作为例子，因为你的房贷是使用月结算的，通常和信用卡的月账单差不多。 假设一张信用卡的 APR 是 20%，基于此利率我们可得出：假设小明在今年开头的时候欠银行 $1,000 美元,，那么一年银行应收利息为：$1,000 * 20% = $200。 但是这是非常理想的状况，如果 1 年只有 10 个月的话就是这种情况。但非常不幸，1 年有 12 个月，因此我们的利息通常是使用下面的算法。 就是你的 APR 简单的除以 12，得到每个月的利率是多少。 APR 为 20%， 意味着每个月的利息是 20%/12 = 1.667% 那么一年的利息是：$1,000 * （1+0.01667）^12 - $1000 = $219.43 有效利率其实是 219.43/1000 = 21.94% 针对信用卡，银行通常会告诉你，他们使用的是日利率，这个比月利率更多。 那你每天的利率就是 APR 简单的除以 365，如果你说有时候是 366 天怎么办，银行还是会使用 365，通常不会使用 366. 其实现实生活中银行会参照每天的欠款来计算利息： 假设 APR 为 20% 意味着每天（按365天）的日利率为 0.05479% 。还是假设小明在今年年初借款 $1,000 美元，那么小明到今年年底的利息为： $1,000 * （1+0.0005469）^365 - $1000 = $221.8 有效利率其实是 221.8/1000 = 22.18% 结论 根据上面的例子，我们会得出结论就是：22.18% (Effective Daily Rate) > 21.94%( Effective Monthly Rate) > 20%(APR, Nominal Rate) 在房地产交易的过程中，我们通常都是按月付账单的，因此你的实际月付利息为：Effective Monthly Rate。 对购房者来说，其实只需要知道你的实际支付利息是稍微高于 APR 一点点的，另外 APR 就是越低越好。   https://www.usrealestate.io/t/topic/117

根据新闻报道，广州的贷款利率已经进入 6 时代了。 对比美国的 3% 的贷款利率，你怎么看。     广州 广州首套房贷利率普遍为 LPR+120BP，即5.85%，二套房贷利率为 LPR+140BP，即6.05%，也就是说，此次普涨之后，广州二套房房贷利率正式进入“6”时代。 上海 在首套房利率涨至5%(LPR+35基点)的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16104.65元，利息总额279.77万元。相当于每月月供多了635.55元，利息总额多出了22.88万元。 在原先二套房利率5.25%(LPR+60基点)的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16566.11元，利息总额296.38万元。 在二套房利率涨至5.7%(LPR+105基点)的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供17412.01元，利息总额为326.83万元，月供多了845.9元，利息总额多出了30.45万元。 BP BP 是指基点 Basis Point（bp）用于金融方面，债券和票据利率改变量的度量单位。 1个基点等于0．01%，即1%的百分之一。基点经常被缩写为“BP/BPS”。 一个基点等于 1 个百分点的 1%，即 0.01%，因此，100个基点等于 1%。 LPR 贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种 。 因为住房贷款年限普遍超过 5 年，因此你的贷款 LPR 按照 5 年计算。 LPR + xBP 这个就是你能够申请到贷款的额度。 LPR+120BP 算法 LPR + BP 的算法非常简单，因为 LPR 是按照百分比表示的，举例，我们现在当前的 LPR 为 4.65%，那么在这个基础上增加 120 个基点的算法，就是将 LPR 去掉百分号，将 120 除以 100，然后相加就是最后的利率再添加百分号。 按照广州的说法，是 LPR + 120BP，那么计算结果就是 4.65 + 1.2 = 5.85，然后添加百分号得出的利率为 5.85%。 不要小看这 120个基点，还是非常厉害的。   https://www.usrealestate.io/t/topic/102

在知乎上有网友提出了下面的问题： 有一点不理解，国内是和稀泥，美国是代表一方，理论上更好，但是也存在代表昧着良心，不怎么维护委托人利益。比如买家代表怕客户流失，时间拖得越久，变数越大，在客户看上一套还不错的房子时候，可能这套房子报价比较高，或者存在别的风险，更或者被卖房代表贿赂串通，这时候买房代表就可能出卖买家。卖家代表为了更快卖出房子，佣金落袋为安，故意隐瞒一切不利自己但有害买家的信息。我说的这些是问题吗？谢谢！补充一下，我推论原因可能出在房产交易的特殊性上面，至少是重要原因，房产交易频率非常低，一个人一辈子买房卖房次数应该来说很少，和自己的代表是一锤子买卖，就和旅游区商家宰客一样。     下面就这些问题进行一些解答。 您好， 您说的问题是真实存在的，没有办法完全杜绝。整体来说好的，负责任的 Agent 会代表你的利益，并且能够帮你解决你遇到的问题。 当然我这里说的是好的，并且负责任的。 针对你的说的情况是有可能遇到的，这里我可以给你一些解决办法。 贿赂的问题 贿赂的问题可能发生，但是概率很低。如果你发现你的 Agent 收了贿赂的话，你可以向州政府举报，州政府相关机构会举行听证会，在听证会上会要求双方出具所有证据，证明这个事情没有发生，你也可以参加听证会提供你的证据。 如果被证明有双方串供或者贿赂的行为，那么首先 Agent 的许可证是终身吊销，不允许再持有的。这种吊销是非常严重的行为，那么在其他州也是没有办法再申请了，如果超过金额还会收到诉讼赔偿。对 Agent 来说这个是非常得不偿失的行为。 Agent 直接收受贿赂带来的利益和他们之间失去的利益比较起来就根本不值得去做这个事情了。不同州的金额不一样，在 NH 定义的金额是 25 美元。 卖家故意隐瞒 在美国的交易系统中一个称为披露表格的东西，卖家需要将自己已知的信息披露，并且这个表格是需要双方签字的。 买家代表应该能够帮助你了解一些具体的信息，至于房屋缺陷，通常需要房屋检查公司来帮忙获得更多的数据。 作为你的买方 Agent 来说，促成交易是目的，不同人有不一样的处理方式，我个人认为是沟通比交易更重要，让所有人都在 same page 上，出现问题解决问题，隐瞒不是办法，隐瞒的东西总有天会曝光的。好的 Agent 通常不应该这么短视。 交易次数 在美国房地产交易非常频繁，同时也归咎于完善的监督机制。据统计，美国人通常 5 年左右搬家一次。 因此，对买房和卖房来说都是稀疏平常的事情，有时候我们手上卖家的房子就只住了 2 年就卖掉了。 卖掉的原因可能是因为工作调动等等，因为行业比较有保障和自律，就算是会遇到一些不顺心的情况，还是有解决办法。 及时止损 你和你 Agent 的代理合同时间通常为 3 个月左右，如果你发现你的 Agent 有不少问题，比较难沟通。 最简单的办法就是拖 3 个月，到时候你和你的 Agent 的代理合同就失效了，这个时候你可以找别的 Agent。就算在代理合同之内，你也是可以找别的 Agent，但是你不能和新 Agent 签代理合同而已。 如果你的 Agent 用得不开心，就需要及时止损就行了，不是说非要用到底的。   https://www.usrealestate.io/t/topic/85

在对影响市价的因素和现状做了分析后，整理出对资产价值的看法。 美国的资产评估经过百年的自行发展，于 1989 年联邦政府制定了第一部资产评估法律，首版专业评估统一准则是 1987 年由美国资产评估促进会 （AF）的特别委员会制定的 USPAP， 为全美资产评估执业的统一准则，1989 年评估准则委员会（ASB）成立时,颁布为第一个准则。 USPAP每年修 改、发布一次。美国的资产评估发展过程，有以下几点值得我们思考： 执业资格强调执业经历，本科学历，考试强调与评估紧密相连的学科。如基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等。评估师分为临时、初、 中、高四等。 资产评估准则强调执业道德、评估方法和技术技巧,评估数据收集和修正。 USPAP标准对评估复核、咨询规定了程序。 估价师（Appraiser） Appraiser 和 Appraisal 之间的关系是什么。这个 2 个单词都是名词，Appraiser（估价师）主要目的是出具 Appraisal。 Appraisal（估价）通常是一个基于当前房地产价格，并且综合各种存在的因素进行综合评估的结果。这个结果通常对房产能否正常成交起到很大的影响作用，所以很多时候还是需要对整个过程进行一些了解。 Appraiser 的判断通常也是非常重要的，并不是所有人的判断都是一致的，通常在这里还会有一个偏差，这个偏差一般来说都不会太大，所以如果你觉得你的 Appraiser 估价太低或者太高了，你可能会希望找另外一个 Appraiser 来进行估计，一般来说可能是会有一些偏差的，但是这个偏差不会太大。如果偏差太大就说明 Appraiser 给出的数据是不准确的。 Appraisal 需要考虑的因素 Appraisal 的成本 每次估价的成本通常在 500 美元左右。     这个费用可高可低，这个费用通常是买家出的，通常也是由于买家的贷款金融机构指定的。 在 Appraisal 的过程中，买家和卖家通常都没有办法决定谁来进行实际上的操作，只能由贷款的金融机构指定时间和人。 Appraisal 报告的时间 从 Offer 到进行 Appraisal 完成，这个时间通常在 2 周左右。 如果贷款机构指定的 Appraiser 比较靠谱的，通常会在 Appraiser 出现在现场后的的 2 到 3 天出结果。贷款的金融机构会在拿到 Appraisal 的结果后决定放款金额。 如果 Appraisal 的金额过低，那么银行是不会按照合同的价格进行放款的，银行只会按照 Appraisal 的结果进行放款，那么在这里就会和合同价格存在一个差额，这个差额要不就是买家自己补上，要不卖家降价，要不各退一步。如果双方互不相让的话，那么合同将会被终止，买家可以拿回所有的保证金存款。 当然在买家拿回所有的保证金的前提是合同中没有写有关 Appraisal 出现价格差的处理情况是什么样的，或者说需要给卖家补偿，或者买家可以接受的价格差是多少，如果这些条款已经写明在了合同中了，并且满足合同的条件，那么合同将会被继续执行。 Appraisal 和地税 Appraisal 和地税的价格之间没有任何关系，银行也不会将 Appraisal 的结果通常当地的市政。 市政系统通常有一套自己的价格评估体系，他们会在一年或者几年的时间内评估一次。Appraisal 通常是个人和金融机构直接的关系，不会影响到你的地税。 影响 Appraisal 的因素 影响 Appraisal 的因素有很多。但大部分情况下就是房屋的使用面积是多少，地下室情况如何，地下室是否完成装修，有多少房间和在一定范围内的相同面积或者差不多的房子在近期的实际成交价格是多少。 如果你的房屋整体面积不大，那么通常不会太高，因为影响 Appraisal 一个非常非常重要的因素就是使用面积，如果你的地下室没有装修，那么你可以考虑装修下地下室，这个会将使用面积增加不少。同时房产内部的配置情况也会有所影响，比如说硬质地板比地毯的估价结果通会高一些。   https://www.usrealestate.io/t/topic/84

指涉及某一特定地块产权的继承人或其他方式的转让记录是前后连贯的，从政府授予或产权的原始所有人直至当前的产权所有人。从第一位土地产权所有人追踪到现任所有人的编年式记录文件。 为什么存在 Chain of Title Title 对比国内的就应该称为产权证了，中国境内的产权证是政府背书，同时因为中国有关资产的概念和定义大多是在改革开放后才慢慢形成的，早期的相关资产和地契大部都已经被收归国有了，因此在中国使用 Title 基本上都能保证产权的完整。 美国的产权关系比较复杂，因为美国的产权和地权通常说的是私有，你买个房子，突然有一天一个哥们跑过来说，这个地权或者产权是 17XX 年，由他祖宗的祖宗的祖宗持有的，并且还出示了当时持有的记录，那你现在不是很倒霉？凭什么我花了几十万的房子说给你就要给你呀。 这个时候 Chain of Title 就有存在的价值了。     因为 Chain of Title 记录了每一次交易的过程，所以可以证明你的资产是合法持有，并且使用的，在过户的时候，绝大部分人都会购买 Title Insurance。 这个时候保险就会介入帮你解决掉你的问题。在过户的时候，如果 Title insurance 不承保，那么说明这个 Title 可能会有问题，对普通消费者来说，只要有 Title Insurance 你就可以高枕无忧了。   https://www.usrealestate.io/t/topic/82

超额贷款是指贷款数额超过 Fannie Mac 和 Freddie Mac 允许的额度。 针对美国的普通住房贷款 Fannie Mac 和 Freddie Mac 都会给出一个贷款额度，在这个贷款额度内的贷款按照现行的市场利率来计算。 如果你需要的贷款超过了 Fannie Mac 和 Freddie Mac 给出的额度，那么你的贷款将被称为 Jumbo Loan ，而不再是 Conversion Loan。 通常来说 Jumbo Loan 的利率要高于 Conversion Loan，但 Jumbo Loan 给的额度更高。 相比于普通贷款，大额贷款将无法出售成为 MBS，放款机构将承担更大风险，所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。 什么是 MBS 普通贷款（Conversion Loan）是符合Fannie Mae 或 Freddie Mac这两家政府管控的企业要求的贷款。 两家公司进行住房抵押贷款证券化（Mortgage-backed security (MBS)，要求贷款额不能过大。 MBS 即 Mortgage Backed Securities，中文为不动产抵押贷款证券，是将金融机构的不动产担保抵押贷款，包装组合起来，移交给信托机构，由具公信力之担保机构如 GSEs (government-sponsored enterprises) 等来担保所发行证券以强化信用，提高证券销售。GSEs 所担保的证券被市场视为信用等同美国国债，甚至优于 AAA 级券。 经过信用增强后，划分为标准的单位，于资本市场中发行证券，向投资人筹措资金。 简单地说，就是银行将承做之相似条件之房贷送至 GSEs，当通过 GSEs 所要求之信用评等相关之规定，这些相似特性的房贷就集合发行MBS。 MBS 依照不动产类型，可分为 CMBS 与 RMBS 。 CMBS 为 Commercial Mortgage Backed Securities 的简称，即「商用不动产抵押贷款证券」； RMBS 为 Residential Mortgage Backed Securities 的简称，即「住宅用不动产抵押贷款证券」。两者的不同在于资产池中抵押贷款标的之不动产标的是商业用或住宅用地差异。 在美国，将近一半的房贷都证券化成 MBS，在次级房贷市场上流通。GSEs 亦负起活络次级房贷市场的责任。由 GSEs所 担保之房贷证券称为 Agency MBS。 次贷危机可以了解下。简单的来说就是美国的金融机构，包括银行可以将你的房贷作为信托放到次级市场上来流通，在 2008 年的时候，由于房价下跌，很多购房者无力偿还月供导致违约，进而由房地产市场蔓延到信贷市场，许多金融机构和他们的客户损失惨重，进而演变为全球性金融危机，成为了21世纪初世界经济大衰退的一个重要部分。 如何查询 按照美国的行政司法区划，是按照 County 郡来进行区划的。 每年 Fannie Mac 和 Freddie Mac 都会公布这个限额。 官方的查询地址为：Conforming Loan Limits | Federal Housing Finance Agency 针对 2021 年，当前的限额大部分的郡维持在 $548,250。 如果你不方便查询的话，请直接下载本主题的 PDF 文件，或者联系你的贷款公司，他们都会告诉你一个准确的数字的。 FullCountyLoanLimitList2021_HERA-BASED_FINAL_FLAT.pdf (2.7 MB) New Hampshire 新罕布什尔州的贷款限制为：     Massachusetts 马萨诸塞州的贷款限制为：   https://www.usrealestate.io/t/topic/81

气球贷款要求贷款人在一定短期内（通常是3年、5年或7年）全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。 大额尾付贷款的另外一种叫法又被称为“气球贷款”是一种比较特殊的贷款，它的贷款期限一般限制在短期(例如3的7年)内，但它的每期付款金额却是按照长期贷款(例如，15年到30年)来计算的。 这种计算一方面会降低每期的还款金额，但另一方面会在贷款期限结束时，积累一笔很大的金额，称之为大额尾付金额。大额尾付贷款的利率一般在大额尾付贷款期间是固定的。 这种贷款就和气球一样，在开始的时候比较小，但是最后却有一笔比较大的尾款。这笔尾款会要求借款人到期偿付的。 气球贷款的出现 在美国的房地产金融体系中，你的月供多少是通过你的收入比的体现的。 通常你的月供和还款压力不应该超过你收入的 50%，不同银行的要求是不一样的。这里的还款压力包括有所有的还款，如果你有信用卡，那么按照你信用卡的最低还款额度计算。如果你有车贷，那么按照你的车贷的月供计算。 当然还有地产税，地产税的偿付也是要计算到月供里面的。 这样算下来的的话，如果使用长期贷款比如说 15 年，你的月供比率可能会比较高，导致银行不放款。 解决办法就是提高首付减少贷款金额或者延长贷款年限。 如果延长贷款年限还是没有办法解决这个贷款比例的问题的话，那么需要考虑使用不同方式了。 气球贷”并不适合所有借款人，具有以下经济状况或贷款意愿的人群可以考虑选用“气球贷。 考虑中短期贷款的人，贷款期限一般为 3-5 年。 贷款前期每月的同定收入较低的人，借款人不能承担普通短期贷款的高月供，但是预计在贷款期末有一笔较大的资金进账，足以支付“气球贷”期末应付的较大数额的一次性清偿的剩余本金。 有更好的投资渠道，且投资收益率高于银行贷款利率，一段时间后预期获得本金和收益，一次性偿还剩余的贷款本金。 敢于承担风险的投资者，这样的借款人在贷款前期仅偿还较少的月供，贷款结束期末一次偿还剩余本金 需注意一点，想短期贷款而且有能力承担高月供的借款人不适合选择“气球贷”，因为上面可以看出，同样贷款期限的“气球贷”与普通贷款相比所偿还的总利息要髙。 针对中国的家庭来说，如果在贷款末期的最后偿付金额是可以在家庭范围内想办法解决的，但是又不愿意承担比较高的月供的话，气球贷款还是可以考虑的。 算法举例 假设你现在要一个 5 年的 Balloon Payment 贷款。 房屋的成交价格为：438K 首付为 20%：87.6K 当前贷款利率为：3.0%     如上面的图显示的。 你的实际贷款金额为：350.4K 你的月供将会为 1.478K 在 5 年后，你还需要支付给银行 313.005K。 这笔偿付金额还是比较高的，通常来说还是需要购房人能够比较准确的了解当前自己的经济状况。   https://www.usrealestate.io/t/topic/80

ALTA 是美国土地产权协会（American Land Title Association/ALTA） 的简称。这个组织是由产权保险公司、房地产服务及经纪人组成的全国性协会。该协会使用标准的产权保险表格。 在实际交易的过程中，ALTA 并不指的是 American Land Title Association 而是 American Land Title Association 定义的 Settlement Statement 表格。 在房地产最后过户的时候可能会使用一个称为 ALTA 的表格，这个表格的完整名称为：ALTA Settlement Statement，这个文件中对交易的支出和金额做出了标记。这个不是完整意义上的强制性法律文书，但是大部分情况都会用到，通常也会作为 HUD-1 的一个补充。 HUD-1 和 ALTA 以及 Closing Disclosure Hud-1 目前通常被用来作为房地产交易的主要法律文书文件，目前主要是用在现金交易的时候会要求直接签署一个 HUD-1 的报表。 Closing Disclosure （过户说明文件）最早是在 2015 年10月3日生效的，这个文书主要的目的是告诉买家需要注意和限制的一些东西。 ALTA 并不是为了替代 Closing Disclosure 使用，但 ALTA 将会对本次交易的相关费用，明细进行了列表，通常房地产经纪人将会在交易的完成后收到这个 ALTA，如果是现金交易的话，房地产经纪人就会收到 HUD-1。 ALTA 模板 ALTA 是 American Land Title Association 的简称，因此 American Land Title Association 提供的模板基本上就被称为 ALTA 了。 American Land Title Association 的官方网址为：ALTA - TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) Resource Center 很多人可能都不会认真阅读上面的内容，其实最主要的还是左边的金额和右边的金额要对得上。     对买家来说，需要了解到要出多少钱，包括在房价款之外的费用都有些什么，有可能卖方会补偿一些什么给你。 对卖家来说，需要了解到能收入多少，交易过程中支付的费用是多少，支付给经纪人的佣金是多少，在这个时候佣金不会是比例，通常会是一个具体的数字了。 什么时候提供 ALTA 和 HUD-1 提供的时间是相同的，通常会在过户前的 1 到 3 天。 买卖双方都会有几天的时间来了解自己的费用情况，对买方来说，需要根据 ALTA 上提供的金额来准备最后的银行支票了。 在实际的过程中，我们都尽量避免当天提供 ALTA，因为有时候银行的 Cashier’s check 有可能当天做不出来，尤其是在遇到周末的情况，但是买卖双方都着急完成交易的情况下。因此，在交易最后完成之前，负责过户的 Closing 公司都会提前告诉买家需要准备的 Cashier’s check 是多少钱，然后买家需要尽快到银行根据给出的金额开出 Cashier’s check。 千万不要拖到最后一天才去做 Cashier’s check，因为你永远不知道银行那边会出什么问题，因为金额过大，很多时候银行都需要进行电话核实等操作，还是比较费时的。   https://www.usrealestate.io/t/topic/79