准备资料，然后找贷款公司或者银行审核。 如果一切顺利，当场就会给你一个 Pre-approve letter，这个就等于是金融机构的背书了，拿着这个去买房就好了。     很多人出问题的地方在于准备的资料部分。 需要的资料大致包括，SSN，前 1 年或者 2 年的 W2，当前的 PayRoll。 其他的信息，包括银行卡账号，负债，信用卡逾期都可以通过 SSN 查到。 你上面的 3 份资料决定了你能不能贷款和能贷多少。 具体的情况需要咨询给予你贷款的公司，通常来说，需要解决下面的一些问题。 为什么需要上面 3 份资料的原因如下，在申请贷款之前，如果想申请高贷款，申请人需要调整你的个人资信情况 SSN：能够查询信用积分，信用分决定了你信用情况，如果你信用积分不好，你需要养养你的积分。同时你名下的资产负债都可以通过 SSN 查到。现金在申请贷款的时候没有任何作用。申请贷款只会看银行存款，而不会管你手上有多少现金。 W2 ：决定了你的历史收入，从这个上面能够了解你的收入情况是否稳定，你的职位和收入是否匹配。 PayRoll：决定了当前你的收入情况，贷款公司会按照你的 PayRoll 金额进行计算你的偿还能力。当然 Payroll 越多越好。需要了解的是，Payroll 越高，税越多。 https://www.ossez.com/t/topic/13289

Residential 在美国房地产中通常被定义为普通的住宅。在这个普通的住宅中，这个可能是你遇到最常见住宅类型。在这个类型的住宅中通常还包括有地。 如果是个人在美国购房的时候，这种类型通常是我们最多考虑的。这种类型的住宅下面还有其他多种类型的分类。     Single Family 这种类型的房产应该是在 NH 中相对来说比较最多的。如果在 MA 或者 NY 的城市，这种类型的住宅很难找到。要不然也非常昂贵。 这种类型的房产的主要特点是你拥有房产的土地和土地上面的建筑，以及对应上面的空气。通常来说大部分人都会比较喜欢这种房产，主要原因是这个类型的房产限制少，在你的土地上，你可以做任何你想做的事情。因为你的房产在你自己的地上面，因此你可以对你的房子进行装修，换外墙颜色等等而不需要通知任何人。 如果你发现你的网络很差，你可以换任何一家网络公司也不需要通知任何人。 简单来说，这种 Single Family 这种房产是自主性和自由性最高的，限制最少的。因为是独立的地，通常你和你的邻居的距离也比较远，也不容易和邻居产生一些摩擦。 Condo 可以将这个类型理解为一个社区。 Condo 与 Single Family 的最大区别在于费和自由度。通常 Condo 都会要求缴纳 HOA 费，如果你对 HOA 费不了解的话，请参考文章 HOA 费 中的内容。这个费用有几百到几千都有，通常是按月收取。 HOA 费是强制缴纳的，你没有任何理由可以拒绝缴纳 HOA 费。同时对房产有关的任何修整都需要获得同意，有时候更加奇葩的是你装个空调都需要业主委员会的同意。这个业主委员会和我们中国的业主委员会不完全是一个东西。通常这个委员会，会限制你对现有房屋的任何修改，给外墙换个颜色？这是不可以的。 如果你发现你宽带慢，你想自己独立用一家宽带公司，有时候业主委员会不一定会同意。想养一条大狗？业主委员会也有可能给你难堪。 这就是为什么有时候 NH 的朋友说买 Condo 是：only trouble nothing else。 那这样是不是 Condo 就没有任何优势了呢？其实不是这样的，Condo 的问题是针对 Single Family 来对比的。Condo 也有自己的优势，比如说冬天的扫雪不需要自己弄了，通常 Condo 的费还包括了水费，这个每一个 Condo 的小区规定不一样。 是不是 Single Family 就一定没有 HOA 费？其实也不是这样的，部分 Single Family 也会要求缴纳 HOA 费，只是相对 Condo 来说 Single Family 普遍比较少。 Condo 的土地通常只是你房产下方的土地所有权，有时候可能连这个所有权都没有，这块地是租用的，你可能还需要缴纳土地租用使用费，这个在买房的时候一定要先看看明白。 Townhouse 在 NH Townhouse 通常不单独定义。大部分情况 NH 的 Townhouse 分类都会放在 Condo 的分类下面。 所以有关 Townhouse 和 Condo 在 NH 进行搜索的时候是同一类的房产，主要原因基本上还是都会有 HOA 费，同时与 Condo 的区别不是非常明显，主要区分还是对土地的所有权，一般来说 Townhouse 会有土地所有权。 Mobile Home Mobile home 通常比较便宜，这是因为 Mobile homes 通常是工厂直接生产出来然后拉过来的。通常这个这种类型的房子结构比较简单，土地也不是自己的。 一般来说按照 NH 的做法，是在某一个区域划定一个 Mobile homes 的区域，然后可以将房子构建在上面。满足 Mobile homes 的房子是有一定要求的，通常不会太大。这种类型的房子的地绝大部分情况是不属于房主的，房主通常还需要按月或者年缴纳土地的租赁使用费。 Mobile home 通常比较便宜，因此 Mobile home 区域的邻居通常不会太好，多多少少会有各种问题。 通常对家庭来说是不会考虑这个类型的房产的。 针对住宅来说，不管是哪种类型的房产，通常都需要实地考察下。当然如果房产是明确标明是 Single Family 的这种是最好的，通常也是价格最贵的。 其次相对比较多的就是 Condo 类型的房产了，通常这种房产都会有一个 HOA 费的问题。   https://www.ossez.com/t/residential/13285

当一套房产在成交后状态会显示为 Closed（交割）。这个状态表示的是在房地产交易过程中所有的过户交易都已经完成。 在商业地产中可能有一个概念显示为已出租，那么系统中的状态应该会显示为 Closed Leased（出租交割）。这个状态表达的意思就是房源已经被出租交割成功了，这套房源的所有交易过程都已经完成，同时完成了所有的过户交易。 如果你使用了贷款的话，你的贷款公司也将会收到过户交易成功的所有文档，同时你的贷款公司在过户交易的当天，会将你申请并且贷款公司同意的款项打到卖家的账户中。 这个转账可以是银行承兑支票，也有可能是银行电汇。目前来说使用电汇的方式更多一些。 IRS 和税 如果卖家是美国的一般纳税人，买家应该会收到全部的款项，买家需要在年底的时候进行报税。 如果卖家不是美国居民或者不是美国一般纳税人，也没有美国绿卡。在这里有可能会被要求扣除交易金额的 15% 以便于支付 FIRPTA 法案规定的税收义务。当然这个 FIRPTA 是可以申请豁免的，一般来说有一个 183 天的测试规则。如果你的交易成交后，不幸被 IRS 要求将 15% 进行扣留，那么你还可以申请豁免，或者申请提前取出。 这个扣留的定义不是 IRS 就直接扣住你的交易金额不给你了，主要的原因是你是外国人，你可能在成交后马上资产转移而逃避了美国的纳税义务。因此 IRS 为了避免这个情况，会要求先行扣留 15%，然后你再向 IRS 解除扣留。 当然这里还有一个 183 天 测试，以确定是否需要进行上述的扣留。 FIRPTA FIRPTA 的全称为：Foreign Investment in Real Property Tax Act。 “ FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写(Foreign Investment in Real Property Tax Act),美国联邦政府制定该法案以向「外籍人士」出售在美所持有房产时征收联邦税金。 这里的 [外籍人士]，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。 FIRPTA 有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，购买方有义务代扣代缴的15%的税金（房产的实际价格），缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。 上图是可能遇到有关买家可能需要缴纳的税收义务。 针对买家，可以使用下面的图来判断自己是否满足美国的 IRS 税收义务。 相信应该没有什么人愿意去缴纳获得收益的税收，但这个在房地产交易中是没有办法避免的事情，主要是针对非美国居民的扣留 15% 有点麻烦，但如果你在美国待的时间足够长，这部分的税收是可以豁免的。 https://www.ossez.com/t/mls-closed/13284

这个状态是在卖家接受了买家的出价，并且双方的合同都已经开始执行后的一种状态。 这种状态表示的是合同正在执行的过程中。 为什么会有这个状态，是因为合同的执行过程比较长，通常在 3 个星期到 3 个月都有可能。比如说买家需要进行房屋检查，买家的贷款银行需要获得房产的估价，比如说买家需要这个合同去执行另外一个销售合同等等的一些情况。正是因为这些情况的执行是比较耗费时间的，因此房源在这个时候就会使用这个状态。     在真实的搜索引擎或者 APP 的房源数据中，可能一些公司会使用下面的 2 种状态，也有公司怕麻烦，就使用 Pending 这一个状态。 Pending Pending 是 Under Contract 这状态的一种。这个状态包含了上面描述的情况。表达的意思是房源现在正在执行合同中的条款和时间限制，但是买家还没有入住完成交割。 这个状态还有一个意思是，卖家不再接受新的看房要求。如果有些买家想看房子的话，卖家也不会让你去看了。 Active Under Contract 这个状态和 Pending 的状态一致。但是，这个 Active Under Contract 与 Pending 比较起来唯一的区别就是：卖家继续接受看房。 为什么会有这个情况呢？这个是因为买家可能对现在的合同不是非常满意，或者卖家希望市场上还有更高的出价者。如果你给的价格足够让卖家心动的话，卖家有可能会终止现在的合同。 上面说的是 Under Contract 的 2 个状态，在实际的实践中，卖家怕麻烦，一般懒得让买家再去看房了；反过来，买家也怕麻烦也懒得去看了。因为买家觉得看了也不一定买得到，也懒得花时间去看了。当然，这个情况也不是绝对的，其实也差不多是对半开，都有。这个状态主要看卖家的意愿，一般来说 Agent 都会根据卖家的要求设置状态。 Zillow 的误导 Zillow 是很多人都喜欢用的一个手机 APP，在 Zillow 上面进行搜索的时候，你需要把 Pending & Under Contract 的选项去掉。否则的话，在没有最后 Closed 之前都是可以显示的。 你可能会遇到一种情况就是你找到房子，但是却显示 Pending 也没有办法看房。 例如下面的房子，显示的是 Contingent， 这个状态就是 Active Under Contract 这个状态，但是 Zillow 拉的这个数据是从 MA 的 MLS 系统拉过来的，在 MA 的系统中会显示 Active Under Contract，但是在 NH 的系统中已经显示为 Pending 了。     如下图，Zillow 又会显示 Pending 的状态，所以这里会经常让人很困惑。     有些 Agent 为了增加曝光率，如果 Agent 有多个 MLS 的使用许可的话，通常会多系统录入。 目的是系统会分配不同的 MLS #，很多 Agent 认为这样会增加曝光率，其实作用不大。 因为搜索引擎和信息系统的索引是按照地址索引的，不是按照 MLS# 索引的，如果有重复数据，他们也只会显示认为权重最高的，当然在有多 MLS # 的情况下，后面的 MLS # 也会继续被显示，通常会在第 2 页，或者更加后面了。 不管 Zillow 显示什么状态，通常来说你都需要和你的 Agent 去确认当前的情况，是否可以继续看。如果一套房子你非常满意的话，也许可以让你的 Agent 再和卖家沟通下，否则的话绝大部分人都会忽略掉上面有关 Pending 状态中的房子了。 https://www.ossez.com/t/mls-under-contract/13263

考试是肯定需要的。在考试之前，你需要完成 40 个小时的课时，有些州认可在线的，有些州必须要到课堂上学才可以。 NH 是必须要到课堂上学的。一般来说考试分为联邦的州内的考试。在 NH 70% 算通过。不同州考试内容不一样，一般来说联邦的内容是一样的。如果你已经持有某个州的经纪人资格，但是你希望成为另外一个州的经纪人。 你可以不用从头开始学，你可以申请只考你不具有资格的州的州内部分考试就可以了。 一个大致成为房地产经纪人的流程如下图所示：     这里有几个要点： 考试是联邦和州内的内容同时考的，如果你在第一次考试的时候通过了联邦部分的内容，州内部分内容没有通过的话，下次考试的时候只有州内部分内容。 考试全部通过后，需要在 60 天内找到一个挂靠的经纪公司（Broker）你的许可证才会生效，否则考试成绩会作废的。 挂靠后的许可证可以选择是激活还是不激活，如果你的许可证是不激活状态的话，不能进行房地产交易来获得佣金。 在许可证生效后，每2 年会进行一次年审和更新，在更新之前需要 20 个小时的 CE（Continuing Education）继续教育的证明，否则不能进行许可证更新。 获得的许可证只在本州有效，如果你还希望到其他州进行交易的话，你需要获得其他州的许可证，例如 NH 的许可证是不能在 MA 使用的。

如果你看到一个房源的状态是 Active。恭喜你，这表示这个房源在市场上是在售的。   你可以找到 Agent 随时安排看房，如果满意的话，随时可以下 Offer。 需要注意的是，这里是有一个时间差的，一般来说，如果卖家接受了买家的出价的话， MLS 系统通常会允许 Agent 在 24 到 72 小时内更新 MLS 系统，再加上各大搜索引擎检索的时间，可能数据有超过 5 天的延迟。 在房市特别火爆的时候，当你下 Offer 后，Agent 可能会告诉你，不好意思，这个房源的卖家已经接受出价了。 甚至在 Agent 会告诉你这个房子已经没有办法看房了，卖家已经接受买家出价了。 这种情况是非常常见的，主要原因就是系统更新的时间差。 https://www.ossez.com/t/mls-active/13241

在 MLS 系统中的数据是有有效期的，通常是 3 个月或者 6 个月。有时候也会说 1 年 2 年的都有可能。这个有效期对 MLS 系统中的房源其实没有什么太大影响。 就算数据过期了，你也可以申请延期的。 例如，你有个房源在售，设置 MLS 的有效期是 3 个月，在有效期快到的时候，如果你不进行任何操作，房源数据会显示过期，过期的数据是不会被搜索引擎显示的。通常在过期之前 Agent 会收到一个电子邮件询问是否进行处理，如果房源还没有成交完成交割的话，Agent 通常会延长过期时间到交割以后。 对房源数据有效期的延期要求卖家和 Agent 同时签字才可以生效。 为什么又有效期这个概念，按照美国房源数据的交易流程：     第一种情况：如果 MLS 设置在交割之前过期了，那么房源是没有办法显示 Closing 的。你需要延长房源 MLS 数据的有效期。这种方式是最简单的操作，直接延长就好了。 第二种情况：如果房源在 Pending 之前过期了，你可能希望房源下架后再上市，或者延长。如果房源下架后再上架有个好处就是 DOM（Days On Market）这个数字会进行变化。重新上市会分配一个新的 MLS 号码。尤其在市场不是非常好的时候，通常 Agent 会设置为 3 个月，用土话说就是 3 个月如果没有办法销售掉，下市一段时间后再重新上市。那么一些数据会被刷新，同时各大搜索引擎会重新索引这个房源。 针对第二种情况，卖家通常会有自己的考虑，比如说目前市场价格不好，比如说卖家暂时不想卖了等等原因。这就是 MLS 房源数据存在过期一说的意义。 https://www.ossez.com/t/mls/13239

MLS 英文全称为 Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。     在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。 介绍 MLS以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。美国有多少个 MLS？可以说每个州都可能有一个 MLS，不同的州甚至会有多个 MLS 系统。MLS 系统是是针对 Agent 使用的，个人客户不需要了解 MLS 的系统。 MLS 重要的原因是，其他的房源搜索工具都会从 MLS 中获得数据，然后将房源数据展示到互联网上，或者通过手机 APP 进行推送。 MLS 的数据通信标准是由 https://www.reso.org/ 定义的数据字典进行通信的，由于这个系统目前比较庞大，通信的标准还使用的是 XML 的方式进行数据定义，在新的标准中可能会逐步推进使用 RESTful API 来进行数据交换。 目前来说暂时还没有看到在短时间内进行数据交换格式的升级。 针对卖家客户来说 一般来说卖家可能需要与 Agent 签订一个代理销售合同，Agent 在获得你在售资产的基本数据后会对数据进行整理进行上传。 通常这部分的工作都是 Agent 来做的，在一个区域会有一个指定的 MLS 系统，这个可以理解为各个房地产协会拉山头，一般来说你的房源数据只需要上传到一个 MLS 系统就可以了，其他各个搜索引擎和 APP 平台都会从 MLS 系统中拉取数据，将房源上传到多个 MLS 系统中也是有的，但是意义不大。 你的房源数据不会因为上传到多个 MLS 系统就会增加曝光率。 通常 Agent 都会帮你做好这些事情，一般来说如果 Agent 签署了独家代理协议的话，你是不会被要求支付上传到 MLS 上的费用的。 如果你找一个 Agent 只帮你上传 MLS 和维护数据也是可以的，通常 Agent 会给你签署一个服务合同和协议，你需要支付给 Agent 相关的费用。 https://www.ossez.com/t/mls/13238

Escrow 用土话来说就是保证金。在美国房地产交易中可能有 2 个地方涉及到 Escrow 的定义。 第一类就是房地产合同中的 Escrow 定义 第二类就是房地产贷款中的 Escrow 账号的定义。 有关的第一类保证金定义，请参考：美国房地产合同中的 Escrow Deposit 中的内容。 第一类保证金这部分主要说的是针对房地产合同买卖中需要缴纳的保证金，这一部分的保证金的用途主要是保障合同的执行，同时也表达出买家的一个购买意向。     这部分的保证金将会在 Closing 的时候被使用，作为全部购房的一部分。 第二类贷款保证金 Escrow Account 这里我们主要说一下第二类保证金，这类的保证金主要是金融机构，包括贷款公司，银行持有的。 这部分的保证金账户很多时候和你的月供是绑定在一起的是你月供的一部分。比如说你月供 2000，其中贷款和利息有可能是 1600，那么有 400 会每个月存入到你保证金账户中。 这部分保证金主要的用途是支付房地产税，保险等等一些经常性资产项目的开支。 Escrow Account 必须要开吗 根据贷款类型的不同，Escrow Account 不是强制开户的，通常情况下如果你的首付低于 20%，贷款公司或者银行会要求你强制开 Escrow Account，而且这部分的存入资金会算到你的月供里面。 通常你月供高了，如果的收入不好的话，很有可能会影响到你贷款的批准。 除此情况，好处就是每个月往里面存钱，你不再需要管地税等的按时缴纳。如果你资产比较多，其实开个 Escrow Account 也没有什么太大影响。 Escrow Account 里面的存款根据情况不一样而不一样，一般来说有几千到几万都有。 如果你在购房的时候没有被问到或者说到 Escrow Account 的事情，那么就说明你不需要开，或者开不开随便你。 Escrow Account 应该怎么选 不同的人对 Escrow Account 的要求不一样，有些人怕麻烦就一次性存入的，也维持不是好事。 这笔钱就在银行放着罢了，和普通存款一样，没啥不一样的地方，就是取出来麻烦点，或者说不是那么容易想取就能取的，尤其是强制性的 Escrow Account。 另外一个问题就是资金流动性，我们都知道经济就是 Time Value of Money (TVM)，说白了钱得流动了才有价值，才有意义。 在这里无缘无故每个月存钱冻结流动性，还不能随时取出来，其实还是比较麻烦的，毕竟地产税 1 年 2 次，保险也就 1 年一次。 很多人都不愿意使用 Escrow Account ，而且确实使用也比较麻烦。根据多年的经验，除非银行强制要求设置 Escrow Account 之外，主动要求设置 Escrow Account 的人并不多。 撤销 Escrow Account 一般来说根据合同的不同，可以选择在贷款低于 80% 的时候主动要求银行撤销 Escrow Account ，当贷款低于 78 % 的时候，一般银行会主动撤销 Escrow Account。 这个时候，你需要主动联系银行，银行首先会查看是否满足撤销的条件，一般来说满足的话，就会通知你将撤销的文件签字扫描或者邮件方式发过去，有时候可以电话就直接撤销了。 在撤销后，银行会对里面的余款进行结算，在付掉必须的费用和可能需要的其他费用后，会将余款多以支票的方式邮寄回给你。 如何撤销，不同的公司不一样，不同金融机构也不一样，所以还需要具体联系你的贷款公司。 简单来说，没有 Escrow Account 可能比 Escrow Account 要更好一点。   https://www.ossez.com/t/escrow-account/13213

Escrow 用土话来说就是保证金。在美国房地产交易中可能有 2 个地方涉及到 Escrow 的定义。 第一类就是房地产合同中的 Escrow 定义 第二类就是房地产贷款中的 Escrow 账号的定义。 在第二个定义，我们统称为 Escrow Account，土话来说就是保证金账号，这个账号统称是由金融系统来设置的，包括有贷款公司，银行等。 因为我们在这里讨论的是房地产合同中的 Escrow ，其实就是针对的第一类，这类是你在于房地产经纪公司进行交易和处理的时候需要涉及到的，不涉及第二类。     合同中 Escrow 定义 合同中 Escrow 的定义就是在房地产进行交易的是买家需要存入的保证金。通常就是当合同在双方都签字后，买家需要在一定的时间内将一定金额存入到房地产经纪公司。 这个房地产经纪公司可以是买家的房地产经纪公司，也可以是卖家的房地产经纪公司。 一般来说为了方便都会存入卖家的房地产经纪公司，以保障房地产销售合同的正常执行。 保证金存多少 需要存的保证金在合同设立的时候就已经在合同中说明了。 具体金额没有约束，你可以存 100 美元，你也可以存 100 万美元，这些都是没有关系的。 一般来说会在 1000 美元到 1 万美元之间。一般来说见过比较多的都是 5000， 8000， 1 万这种的保证金，比较难看到超过 1 万的。 其实这个保证金多少意义并不是非常大，因为在合同执行后买家以其他理由拿回去而不接受惩罚。 常见的理由就是贷款不能获批，房屋检查出现了不可以接受的问题，或者买家通过房屋检查后不愿意继续执行等等。 存多一点，最多表示在提交 Offer 的一种诚意罢了，以便于卖家更加倾向选择你的合同。 什么时候存入 在合同双方签字生效后的 3 到 5 天。 一般来说这个存入时间都会在合同中说明的，基本上是 3 到 5 给到房地产经纪公司即可。 谁需要存保证金 在房地产合同中，一旦生效后，买家需要在指定的时间内给出保证金。 保证金给谁 一般来说保证金都会由买家给到卖家的房地产经纪公司。 但是这个也不是绝对的，买家也可以存到买家的房地产经纪公司，这个都需要在合同中说明，由谁来获得这笔保证金。 这笔保证金一定是对公的存入，不会允许对私人的存入或者转账。 资金方式 一般来说，这笔资金个人支票是可以接受的，电汇，现金都是可以的。 为了方便来说，一般这笔保证金都会使用支票的方式来进行支付。好处是双方都会有个凭据，在获得保证金的房地产经纪公司，一般都会对存入的保证金支票进行扫描后存入。 扫描后的电子版都会在双方经纪公司备案，同时参与交易的经纪人都应该会获得这个支票的复印件或者电子扫描件。 保证金撤回 因为在房地产交易的过程中，可能会遇到任何问题。 因为某些问题导致交易无法进行的话，买家是可以获得保证金的撤回的。通常来说由买家的代理经纪人提出申请，然后买方双方在保证金撤回通知或者附件中签字，在持有保证金的公司可以签发一张新的支票，将保证金撤回给买方。 撤回的金额可能是全款，也有可能是在合同中约束的，比如说买方需要补偿卖方的一些成本后扣除的余款。 详细内容都应该在合同中说明。   https://www.ossez.com/t/escrow-deposit/13212