在有时候，Agent 常常会和你说一个叫做 CMA 的词汇，CMA 是 Comparative Market Analysis 的简写。     什么是 CMA 比较市场分析（CMA）是根据附近地区最近售出的类似房产对房屋价值的估计。房地产经纪人和经纪人创建 CMA 报告，以帮助卖家对挂牌价格有所了解。 卖家可以根据 CMA 上的价格调整自己的预期或者对当前的市场价格环境有比较清晰的认识。 同时卖家也可以使用网络上提供的第三方服务来了解自己所在区域的销售价格变化。 有时候 CMA 也可能被称为 comps 但是效果应该是大同小异的。 都比较些什么 CMA 中最重要的部分就是对当前已经成交或者合同正在执行阶段的房产进行对比，通常会比较使用面积，所占土地的大小，卧室和浴室数量等。 通常 CMA 不会跨越大的区域，一般会调整在 1 到 5 英里的面积之内，同时也不应该跨越到不同的 town。 因为不同的 town 使用的税收比率，学区会不一样，有时候这个对房产售价会产生非常大的影响。 比较市场分析（CMA）是对房屋价值的估计，用于帮助卖方确定挂牌价格，并帮助买方提供有竞争力的报价。 CMA 通常会考虑标的地产和可比性的位置、年龄、使用面积、土地面积、结构、风格、条件和其他因素。 如果你是一个买家或卖家对某个特定房产的 CMA 感兴趣，可以向当地的房地产经纪人或经纪人寻求帮助，或者通过在线比较房屋来做你自己的研究。 CMA 也可能会提供一些有关邻居的信息，包括有 CMA 应该考虑到社区的总体质量，等基本信息在里面。 CMA 与 BPO BPO 是 Broker Price Opinion 的缩写。 “经纪人估价意见”（Broker Price Opinion）通常由房地产经纪人或合格代理人进行房地产估价，有时是可以代完整财产估价（appraisal）。 通常由金融机构如持有房产抵押贷款的贷方委托进行，屋主本人可能不知情；这么做比进行完整财产估价便宜。 BPO适用情况主要包括： 为了在次级市场出售房贷时提供更新的估价 确定屋主权益金额以判定是否可删除私人房贷保险要求 用估价与债务相比，藉以研判是否适合短售或法拍 处理已去世屋主的遗产 通常来说 BPO 比 CMA 的内容更加严肃和专业，有时候银行甚至可以直接采用 BPO 来决定放款与否。 CMA 更像是一个 Agent 出具的价格意见书，通常会明确表示提供的是数据，卖家可以根据上面的对比来对价格进行调整，也可以完全忽略掉。 CMA 的服务，在你和你的卖方 Agent 谈好代理协议后，你的 Agent 通常都会免费给你提供一个。 CMA 与 Appraisal Appraisal 是具有法律效力的，参与 Appraisal 的公司或者个人是需要首先取得许可证的。 很多银行都会直接采用 Appraisal 来进行贷款的审批，因为 Appraisal 决定了贷款的审批情况，有时候 Appraisal 会导致房屋无法成交的情况发生。 尤其是在市场预期和成交价格偏差过多的情况下，经常会因为 Appraisal 而导致合同无法执行而终止。 有关 Appraisal 的定义，请参考：美国房地产中的估价（Appraisal） 页面中的内容。 结论 如果你想了解更多有关 CMA 的情况，你可以直接和你的 Agent 取得联系，或者从其他的第三方网站上面搜索一些基本信息来判断。 当然也可以使用便捷的 Google 来进行搜索，了解下最近周边的成交情况。 通常为你服务的 Agent 应该能够提供一些价格方面的建议。   https://www.usrealestate.io/t/topic/131

在本页面中对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 和客户之间的代理关系进行解读的图例。 下面是对这个图例的一些解读。 买卖双方的代理关系都是相对应的，针对买家来说多了一个 Facilitator Agreement 关系，其实这个不应算是代理关系，因为你的 Agent 只是机械的走程序。 图例从上到下，是按照代理关系绑定强弱进行排序的。 代理关系的最上面，基本上能够保证和你合作的 Agent 能够获得自己的佣金，而不管谁对这笔交易完成销售。 在代理关系的中间，给卖方和买方留出了余地，如果是自行销售的话，可以不给自己的 Agent 支付佣金。     不管是 Agent 还是客户都可以根据上面的图片选择合适的代理关系。 如果您对代理关系还有什么困惑的地方也欢迎进行提问。   https://www.usrealestate.io/t/topic/129

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关买家（Buyer）代理关系的内容进行一些学习要点总结。 与卖家代理关系相对的就是买家的代理关系了，在MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 的买家代理关系中对比 卖家代理关系来说会多出一个 称为 Facilitator Agreement。     如果你对 MA（马萨诸塞州） 的卖家代理关系不了解的话，请参考页面： MA 房地产考试中的卖家（Seller）代理关系知识点 中的内容。 MA 买家代理关系类型 在 MA 中有下面的 4 种代理关系类型。 Exclusive Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系中的 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 对应。 主要考虑的是获得佣金的情况，如果你的 Agent 和你签署了 Exclusive Buyer Representation Agreement 买家代理关系的话，在合同期限内，不管是谁帮你完成成交了这个交易，和你签署代理关系的 Agent 都会获得他们应该的佣金。 哪怕这个交易是你自己完成，没有通过 Agent 的情况你也需要为你的 Agent 支付佣金。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 Exclusive Agency Buyer Representation Agreement 这个代理关系与卖家代理关系的 Exclusive-Agency Agreement 相对应。 与 Exclusive Buyer Representation Agreement 代理关系的主要区别就是买家可以自己完成交易。 举例来说，如果买家自己找了卖家，自己联系卖家完成交易，在整个过程中买家的 Agent 没有进行参与，那么买家是可以不用为自己雇佣的 Agent 支付佣金的。 但是这里有个小问题，如果买家偷偷找了别的 Agent 完成了交易，但是和当前签署这个代理协议的 Agent 没有告知，并且别的 Agent 获得了交易佣金的话，买家还需要为当前的这个 Agent 支付佣金，等于买家可能要面临支付 2 次佣金的情况。 因此，对买家来说这样操作是得不偿失的。 Buyer Representation Open Agreement 这种代理关系与 Open Listing 相对应。 就是买家自己可以雇佣 N 个 Agent，同时自己也可以自己去操作买。 只有最后完成交易的 Agent 才能获得买家的佣金，通常在这种关系来说因为 Agent 对自己的权益没有保障，Agent 可能对能否促成交易并不上心。对买家来说这种 Agent 关系差不多也等于有和没有也没啥区别，当然如果买家对某一个区域还是不确定的话，可以先行这样操作，然后在确定区域或者这个 Agent 关系到期后再转其他关系。 Facilitator Agreement 这个代理关系针对卖家代理关系中是不存在的，这个代理关系是多出来的一个代理关系。 在这个代理关系中，Agent 不能参与任何有关房地产的交易或者信息披露等。 Agent 的作用就是可能帮助买家完成系统的登记，因为买家和你的 Agent 在这种关系中是不存在任何任何代理关系，因此 Agent 不能获得佣金，Agent 也不会对自己的客户做任何帮助，可以理解为只是机械的处理工作。 同时，应该 Agent 会为这个服务收取一定的服务费。 为什么会存在 Facilitator Agreement 这个代理关系呢？ 因为买家可以自己完成交易，在这个时候买家可能需要 Agent 或者具有一些系统权限的人完成系统注册等操作，Agent 可以提供这个服务，并且收取费用。 总结 针对买家的代理关系，MA（马萨诸塞州）与卖家是基本相对的，只是多出了一个Facilitator Agreement 而已。 实际操作过程中，第一种和第二种关系存在得更多。 因为在交易过程中，买家是不支付佣金的，因此建议买家可以对自己喜欢的 Agent 签署 Exclusive Buyer Representation Agreement 关系，因为这种关系中你的 Agent 能够更好的为你服务。 如果买家对自己的 Agent 不放心的话，你也可以缩短这个合同的时间，并给双方增加一些了解也未尝不是好事。 https://www.usrealestate.io/t/topic/128

本页面对 MA（马萨诸塞州）房地产 Agent 许可证考试中有关卖家代理关系的内容进行一些学习要点总结。 通常，Agent 都会与卖家客户签订一个代理关系，这个代理关系通常也是有效时间限制的。 MA 代理关系要点 在 MA，Agent 和卖家的代理关系并不要求形成文档双方签字的这种，口头上的代理关系也是可以并且有效的。 但，在实际的代理关系过程中，Agent 通常都会要求和卖家签订一个文本上的合同。同时这个也是对双方权益的保护。 换句话说，虽然口头上的代理关系是可以的，但是实际上还是会签署书面上面的代理关系。 MA 卖家代理关系类型 在 MA 中有下面的 3 种代理关系类型。 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 这个是代理关系中卖家和 Agent 绑定最深的一种代理关系。 这个代理关系有下面几个要点： Agent 所在的 Broker 公司有获得所有佣金（commission）的保护，不管谁 Closing 了这个交易（包括卖家自己寻找买家完成交易，卖家在这种情况下也需要为 Agent 支付佣金）。 这个代理关系必须要书面完成签字，并且 Agent 需要为所有参与签字的人提供副本。 这个代理关系在代理关系的文件标题栏会明确标明为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement，对不标明的代理关系则默认为 Exclusive-Agency Agreement。 在这个代理关系中，还有 2 个子类，分别为 Exclusive-Right-to-Sell Agreement（with Consent to Dual Agency） 和 Exclusive-Right-to-Sell Agreement（with Consent to Designated Agency）。 这是因为在有时候，买卖双方可能会遇到 Dual Agency 和 Designated Agency 这 2 类。 如果你对 Dual Agency 和 Designated Agency 代理关系不是非常了解的话，请参考我们社区中的相关内容。 Exclusive-Agency Agreement 这种代理关系与 Exclusive-Right-to-Sell Agreement 类似，唯一不同的地方就是卖家自己可以寻找买家完成交易。 当卖家自己寻找买家完成交易的话，卖家是不会需要支付给自己 Agent 佣金的。 对卖家的 Agent 来说，有一个潜在的不能拿到佣金的情况就是卖家自己完成交易。 举个例子，如果假设现在的佣金为 4%，通常为买卖双方各获得 2%。很多人可能会问那么卖家自己完成交易的话，是否需要支付买家 Agent 的佣金？ 回答应该是 YES，因为买家的 Agent 是为自己的买家服务的，当然会要求在成交的时候获得自己的佣金。但是卖家因为是自己成交的，因此在这种代理关系中卖家不需要支付给自己 Agent 任何佣金。 那么卖家可能会节约 2% 的佣金。 但是，因为卖家需要协助买家完成过户交易，并且还有不少的后续法律文书需要准备，甚至包括交易资金的汇入，税务报表等情况。 其实有时候采取这种方式可能会给卖家自己带来不少的后续麻烦和责任，到头算下来也没有省下多少钱，但麻烦还不少，与其这样的话还不如把麻烦留给专业人士。 当然，选择何种代理关系是卖家自己的选择。 Open Listing 在这种代理关系中，卖家有权力雇佣 N 个 Agent 为自己服务，同时也可以自己对自己的房产进行销售。 通常来说第一个能够提供 ready willing and able（准备并愿意签订和有能力履行合同的客户）Agent 能够佣金。 这里 ready willing and able 是一个非常不确定的因素，因为在一个房产上市的时候，ready willing and able 可能有多个，最后成交的可能是 第二个或者第三个。 但是佣金却是属于第一个的，因此这种代理关系比较容易在 Agent 之间出现法律纠纷，也比较容易在卖家和 Agent 之间出现法律纠纷。 对 Agent 来说，Agent 将会为代理的房产进行广告，和其他服务，但是 Agent 的服务却没有任何保障。所以 Agent 通常是不太会接受这种类型的代理关系。 另外这种代理关系可以是口头上的，也可以是书面的，并且这种代理关系没有代理截止日期的限制。 总结 在 MA 针对 Agent 和卖家之间的代理关系通常有上面 3 种。 而且多以第一种和第二种为多，在实际上第一种占的比例更大。   https://www.usrealestate.io/t/topic/127

房屋销售合同价格之外的开支，比如说：贷款手续费、产权手续费等，地税支付、取暖燃料或者能源在买卖双方之间转账等。 这些费用将会在签署和/或登记文件且买卖完成时付款。     通常来说这些明细都会在：美国土地产权协会（ALTA Settlement Statement） 表格中体现出来。 Closing Costs 要准备多少 通常来说这个和你需要 Closing 的价格有关系。通常来说，如果你的房产 Closing 的合同价格为 50 万左右的话，通常准备 1 万 5 或者 2 万为稳妥。 在实际实践的过程中，我们都建议客户准备 2 万左右，你可能用不了这么多，但是比到 Closing 的当天再去找钱要好得多。 同时需要说明的是，现金不能用，这笔钱需要先存到银行里面，如果你 Closing 的当天带了 2 万现金过来的话，很有可能你是 Closing 不了的。 Closing Costs 都有些什么 Closing Costs 根据你的情况不同会有些不同的。 如果你是贷款的话，银行贷款在 Closing 的当天会有一笔费用的。如果你是现金的话，这笔费用就没有了，相对来说少了一个项。 Tax（税费） 这部分的费用是整个 Closing Costs 的大头。根据不同的州政府的要求不一样，有些州要求你提前支付至少 3 个月的地税。同时在交易过程中还有个比率的印花税。 这 2 个费用加在一起会占你 Closing Costs 的小大半。 在交易印花税上面，通常是买卖双方平分的。 Closing Company Service Fee 通常来说我们都不会自己去登记 Deed，我们都会委托一个 Closing Company 来为我们的 Closing 提供服务。 这个 Closing Company 会提供 Title Search，Title 保险，准备 Closing 需要的文件，向州政府进行登记等等服务。 当然这个服务不是免费的，通常费用在几百到千元不等，这笔费用通常是买家进行支付的。 Finance charge 如果买家是现金的话，这笔费用通常没有。 如果买家是贷款的话，这笔费用根据银行的要求不同，收取的费用不同。这里的费用就有点五花八门了，包括有登记费，服务费，等等。通常都是你申请贷款的金融机构要求的。 在 Closing 的前几天，你贷款的金融机构会将要求的费用发给负责 Closing 的公司，然后 Closing 的公司在 Closing 后会将这笔费用马上支付给你的贷款金融机构。 因为这里费用比较乱也比较多，所以可以总称为 Finance Charge。 Credit / Debit 这部分主要是针对一些在房屋检查的时候协商的费用。以及买家可能需要补偿给卖家剩余的取暖用油费用，天然气费用等等。 通常这部分的资金数量不会很多，根据情况在 千元左右吧。 Commission 地产经纪服务费，这部分费用是卖方支付的，买方因为不需要支付中介费，所以应该没有这部分的费用。 同时如果买卖双方经纪人同意给客户一些其他的费用的话，这笔费用是必须要标记的，因此可能在这里会显示出来。 如何准备 当完成上面的所有计算后，就会得到你的 Closing Costs 了。 对买家简单来说就是超过你合同金额上面的价格，你需要额外支付的费用。一般来说多准备几万块钱就没有什么问题了。 假设你看中的房子的合同价格是 50 万，你首付 20%，那么首付部分需要准备的资金为 10 万，为了顺利 Closing，在 Closing 当天，你的银行账号里面最好要有 12 万左右的现金。 对卖家来说，Closing Cost 会直接从卖家的收款金额里面扣除，因为卖家不需要准备支票，因此卖家最好就是了解下 Closing Costs 是多少，你额外支付了多少费用。 同样的例子，假设卖家没有贷款，合同价格为 50 万，那么这里的大头可能是一个比例的中介服务费，再加上印花税，如果你已经提前支付了半年的税的话，那这里会有些补偿给你，同时有一些能源补偿。 因此卖家实际到手的金额可能在 47 或者 48 万左右，也有可能少于 47 万。具体是如何扣除的都会在 ALTA 中标明的。 不管 Closing Cost 是多少，为你服务的房产经纪通常都会在 Closing 的前几天将 ALTA 或者明细表发给你，买卖双方需要做的就是仔细读下相关的金额和支出。 当遇到不明白的时候，马上询问自己的 Agent ，如果发现有问题，马上和自己的 Agent 联系，让 Agent 给你解释或者进行更正。   https://www.usrealestate.io/t/topic/124

PITI 是下面 4 个概念的首字母的组合，一般为房贷余额付款的四个主要组成部分：本金（Principal）、利息（Interest）、税金（Taxes）及保险（Insurance）。 PITI 是住宅贷款的一个重要的数据，它是银行审核贷款的量化指标之一。比如，在美国的银行贷款（非联邦政府介入的），一般要求，PITI不得超过贷款人税前月收入的 28%。 绝大部分借款人会要求借款人的 PITI 比例不超过税前收入的 28% 或者更少，当然也有一些银行可以允许借款人超过 30%，甚至到 40%。     例如，如果按照 25% 的 PITI 比例计算的话，如果你月度支出为 $1,500 的话，那么你的月度工资收入需要超过 $6,000 美元。 DTI 在银行贷款审批的时候，通常还有一个另外称为 DTI 的量化指标。 这个量化指标通常需要将借款人的所有债务情况进行汇总然再对每个月的收入进行相除。 举例来说，一个借款人的月税前收入为 $6,000，但借款人的 PITI 为 $1,500 美元，但是这个借款人还有一下债务： 每个月的车贷还款为 $400 借款人只有一张信用卡，每个月的最低还款为 $100 那么，这个借款人在申请贷款的时候的 DTI 为： 33% 。 计算方法如下：PITI: $1,500 + $400 +$100 / $6,000 = 33% 根据借款人的要求不同，DTI 的要求也是不同的，就目前来说通常要求不能超过 52%，当然也可能更低。 如果你的 DTI 过高，并且超过要求的话，贷款公司通常要求你偿还掉信用卡，因为很多人可能有多张信用卡，并且每张信用卡里面的欠款比较多，这样会拉高你的每个月的信用卡的最低还款。 如果你有多张信用卡的话，每张卡的最低还款在计算 DTI 的时候是累加的。 总结 PITI 是房地产贷款审批中的一个量化指标。 在对你的贷款进行审批的时候，你首先需要满足 PITI，然后贷款公司再根据你满足的 PITI 再计算 DTI，要获得贷款的审批，PITI 和 DTI 必须要同时满足。 如果 PITI 不能满足的话，你就只能降低贷款额度或者提供自己的工资水平。 如果 DTI 不满足，但是 PITI 满足的话，你同样可以采取上面的办法来拉低比率，或者偿还负债。   https://www.usrealestate.io/t/topic/118

依联邦《诚信借贷法》（Trust-in-Lending Act）规定，针对借贷总额收取百分比借贷费用的表达方式。 无论是向银行，还是向贷款机构借款，你都需要了解它们的APR，因为这是你的贷款成本。 一般来说，APR 越低，借款成本就越低。反之，你支付的利息就越高。 所以，我们在选择、比较贷款机构时，尽量选择APR 低的机构。     但在实际情况下，你每个月的利息和 APR 是不相同的。比如如果贷款机构告诉你的 APR 是 3% 的话，那么你实际上每个月的贷款利息到年底的话会高于这个 3%。这是因为贷款机构通常都会使用 **有效利率（Effective Rate）**来对你的贷款利息进行计算。 名义利率（Nominal Rate) APR 是名义利率。 名义利率，是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息（报酬）的货币额与本金的货币额的比率。 即指包括补偿通货膨胀（包括通货紧缩）风险的利率。 名义利率虽然是资金提供者或使用者现金收取或支付的利率，但人们应当将通货膨胀因素考虑进去。例如，张某在银行存入100元的一年期存款，一年到期时获得 5 元利息，利率则为 5%，这个利率就是名义利率。名义利率和名义汇率相互影响，尤其是发展中国家影响尤为显著。 有效利率（Effective Rate） 有效利率是指在复利支付利息条件下的一种复合利率。 当复利支付次数在每年一次以上时，有效利率自然要高于一般的市场利率。 银行通常是使用有效利率（Effective Rate） 来对你计算利息的。这个原因非常简单，因为我们 1 年有 12 个月，因此有效利率肯定是高于名义利率的。 算法 我们使用信用卡的算法来作为例子，因为你的房贷是使用月结算的，通常和信用卡的月账单差不多。 假设一张信用卡的 APR 是 20%，基于此利率我们可得出：假设小明在今年开头的时候欠银行 $1,000 美元,，那么一年银行应收利息为：$1,000 * 20% = $200。 但是这是非常理想的状况，如果 1 年只有 10 个月的话就是这种情况。但非常不幸，1 年有 12 个月，因此我们的利息通常是使用下面的算法。 就是你的 APR 简单的除以 12，得到每个月的利率是多少。 APR 为 20%， 意味着每个月的利息是 20%/12 = 1.667% 那么一年的利息是：$1,000 * （1+0.01667）^12 - $1000 = $219.43 有效利率其实是 219.43/1000 = 21.94% 针对信用卡，银行通常会告诉你，他们使用的是日利率，这个比月利率更多。 那你每天的利率就是 APR 简单的除以 365，如果你说有时候是 366 天怎么办，银行还是会使用 365，通常不会使用 366. 其实现实生活中银行会参照每天的欠款来计算利息： 假设 APR 为 20% 意味着每天（按365天）的日利率为 0.05479% 。还是假设小明在今年年初借款 $1,000 美元，那么小明到今年年底的利息为： $1,000 * （1+0.0005469）^365 - $1000 = $221.8 有效利率其实是 221.8/1000 = 22.18% 结论 根据上面的例子，我们会得出结论就是：22.18% (Effective Daily Rate) > 21.94%( Effective Monthly Rate) > 20%(APR, Nominal Rate) 在房地产交易的过程中，我们通常都是按月付账单的，因此你的实际月付利息为：Effective Monthly Rate。 对购房者来说，其实只需要知道你的实际支付利息是稍微高于 APR 一点点的，另外 APR 就是越低越好。   https://www.usrealestate.io/t/topic/117

根据新闻报道，广州的贷款利率已经进入 6 时代了。 对比美国的 3% 的贷款利率，你怎么看。     广州 广州首套房贷利率普遍为 LPR+120BP，即5.85%，二套房贷利率为 LPR+140BP，即6.05%，也就是说，此次普涨之后，广州二套房房贷利率正式进入“6”时代。 上海 在首套房利率涨至5%(LPR+35基点)的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16104.65元，利息总额279.77万元。相当于每月月供多了635.55元，利息总额多出了22.88万元。 在原先二套房利率5.25%(LPR+60基点)的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16566.11元，利息总额296.38万元。 在二套房利率涨至5.7%(LPR+105基点)的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供17412.01元，利息总额为326.83万元，月供多了845.9元，利息总额多出了30.45万元。 BP BP 是指基点 Basis Point（bp）用于金融方面，债券和票据利率改变量的度量单位。 1个基点等于0．01%，即1%的百分之一。基点经常被缩写为“BP/BPS”。 一个基点等于 1 个百分点的 1%，即 0.01%，因此，100个基点等于 1%。 LPR 贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种 。 因为住房贷款年限普遍超过 5 年，因此你的贷款 LPR 按照 5 年计算。 LPR + xBP 这个就是你能够申请到贷款的额度。 LPR+120BP 算法 LPR + BP 的算法非常简单，因为 LPR 是按照百分比表示的，举例，我们现在当前的 LPR 为 4.65%，那么在这个基础上增加 120 个基点的算法，就是将 LPR 去掉百分号，将 120 除以 100，然后相加就是最后的利率再添加百分号。 按照广州的说法，是 LPR + 120BP，那么计算结果就是 4.65 + 1.2 = 5.85，然后添加百分号得出的利率为 5.85%。 不要小看这 120个基点，还是非常厉害的。   https://www.usrealestate.io/t/topic/102

在知乎上有网友提出了下面的问题： 有一点不理解，国内是和稀泥，美国是代表一方，理论上更好，但是也存在代表昧着良心，不怎么维护委托人利益。比如买家代表怕客户流失，时间拖得越久，变数越大，在客户看上一套还不错的房子时候，可能这套房子报价比较高，或者存在别的风险，更或者被卖房代表贿赂串通，这时候买房代表就可能出卖买家。卖家代表为了更快卖出房子，佣金落袋为安，故意隐瞒一切不利自己但有害买家的信息。我说的这些是问题吗？谢谢！补充一下，我推论原因可能出在房产交易的特殊性上面，至少是重要原因，房产交易频率非常低，一个人一辈子买房卖房次数应该来说很少，和自己的代表是一锤子买卖，就和旅游区商家宰客一样。     下面就这些问题进行一些解答。 您好， 您说的问题是真实存在的，没有办法完全杜绝。整体来说好的，负责任的 Agent 会代表你的利益，并且能够帮你解决你遇到的问题。 当然我这里说的是好的，并且负责任的。 针对你的说的情况是有可能遇到的，这里我可以给你一些解决办法。 贿赂的问题 贿赂的问题可能发生，但是概率很低。如果你发现你的 Agent 收了贿赂的话，你可以向州政府举报，州政府相关机构会举行听证会，在听证会上会要求双方出具所有证据，证明这个事情没有发生，你也可以参加听证会提供你的证据。 如果被证明有双方串供或者贿赂的行为，那么首先 Agent 的许可证是终身吊销，不允许再持有的。这种吊销是非常严重的行为，那么在其他州也是没有办法再申请了，如果超过金额还会收到诉讼赔偿。对 Agent 来说这个是非常得不偿失的行为。 Agent 直接收受贿赂带来的利益和他们之间失去的利益比较起来就根本不值得去做这个事情了。不同州的金额不一样，在 NH 定义的金额是 25 美元。 卖家故意隐瞒 在美国的交易系统中一个称为披露表格的东西，卖家需要将自己已知的信息披露，并且这个表格是需要双方签字的。 买家代表应该能够帮助你了解一些具体的信息，至于房屋缺陷，通常需要房屋检查公司来帮忙获得更多的数据。 作为你的买方 Agent 来说，促成交易是目的，不同人有不一样的处理方式，我个人认为是沟通比交易更重要，让所有人都在 same page 上，出现问题解决问题，隐瞒不是办法，隐瞒的东西总有天会曝光的。好的 Agent 通常不应该这么短视。 交易次数 在美国房地产交易非常频繁，同时也归咎于完善的监督机制。据统计，美国人通常 5 年左右搬家一次。 因此，对买房和卖房来说都是稀疏平常的事情，有时候我们手上卖家的房子就只住了 2 年就卖掉了。 卖掉的原因可能是因为工作调动等等，因为行业比较有保障和自律，就算是会遇到一些不顺心的情况，还是有解决办法。 及时止损 你和你 Agent 的代理合同时间通常为 3 个月左右，如果你发现你的 Agent 有不少问题，比较难沟通。 最简单的办法就是拖 3 个月，到时候你和你的 Agent 的代理合同就失效了，这个时候你可以找别的 Agent。就算在代理合同之内，你也是可以找别的 Agent，但是你不能和新 Agent 签代理合同而已。 如果你的 Agent 用得不开心，就需要及时止损就行了，不是说非要用到底的。   https://www.usrealestate.io/t/topic/85

在对影响市价的因素和现状做了分析后，整理出对资产价值的看法。 美国的资产评估经过百年的自行发展，于 1989 年联邦政府制定了第一部资产评估法律，首版专业评估统一准则是 1987 年由美国资产评估促进会 （AF）的特别委员会制定的 USPAP， 为全美资产评估执业的统一准则，1989 年评估准则委员会（ASB）成立时,颁布为第一个准则。 USPAP每年修 改、发布一次。美国的资产评估发展过程，有以下几点值得我们思考： 执业资格强调执业经历，本科学历，考试强调与评估紧密相连的学科。如基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等。评估师分为临时、初、 中、高四等。 资产评估准则强调执业道德、评估方法和技术技巧,评估数据收集和修正。 USPAP标准对评估复核、咨询规定了程序。 估价师（Appraiser） Appraiser 和 Appraisal 之间的关系是什么。这个 2 个单词都是名词，Appraiser（估价师）主要目的是出具 Appraisal。 Appraisal（估价）通常是一个基于当前房地产价格，并且综合各种存在的因素进行综合评估的结果。这个结果通常对房产能否正常成交起到很大的影响作用，所以很多时候还是需要对整个过程进行一些了解。 Appraiser 的判断通常也是非常重要的，并不是所有人的判断都是一致的，通常在这里还会有一个偏差，这个偏差一般来说都不会太大，所以如果你觉得你的 Appraiser 估价太低或者太高了，你可能会希望找另外一个 Appraiser 来进行估计，一般来说可能是会有一些偏差的，但是这个偏差不会太大。如果偏差太大就说明 Appraiser 给出的数据是不准确的。 Appraisal 需要考虑的因素 Appraisal 的成本 每次估价的成本通常在 500 美元左右。     这个费用可高可低，这个费用通常是买家出的，通常也是由于买家的贷款金融机构指定的。 在 Appraisal 的过程中，买家和卖家通常都没有办法决定谁来进行实际上的操作，只能由贷款的金融机构指定时间和人。 Appraisal 报告的时间 从 Offer 到进行 Appraisal 完成，这个时间通常在 2 周左右。 如果贷款机构指定的 Appraiser 比较靠谱的，通常会在 Appraiser 出现在现场后的的 2 到 3 天出结果。贷款的金融机构会在拿到 Appraisal 的结果后决定放款金额。 如果 Appraisal 的金额过低，那么银行是不会按照合同的价格进行放款的，银行只会按照 Appraisal 的结果进行放款，那么在这里就会和合同价格存在一个差额，这个差额要不就是买家自己补上，要不卖家降价，要不各退一步。如果双方互不相让的话，那么合同将会被终止，买家可以拿回所有的保证金存款。 当然在买家拿回所有的保证金的前提是合同中没有写有关 Appraisal 出现价格差的处理情况是什么样的，或者说需要给卖家补偿，或者买家可以接受的价格差是多少，如果这些条款已经写明在了合同中了，并且满足合同的条件，那么合同将会被继续执行。 Appraisal 和地税 Appraisal 和地税的价格之间没有任何关系，银行也不会将 Appraisal 的结果通常当地的市政。 市政系统通常有一套自己的价格评估体系，他们会在一年或者几年的时间内评估一次。Appraisal 通常是个人和金融机构直接的关系，不会影响到你的地税。 影响 Appraisal 的因素 影响 Appraisal 的因素有很多。但大部分情况下就是房屋的使用面积是多少，地下室情况如何，地下室是否完成装修，有多少房间和在一定范围内的相同面积或者差不多的房子在近期的实际成交价格是多少。 如果你的房屋整体面积不大，那么通常不会太高，因为影响 Appraisal 一个非常非常重要的因素就是使用面积，如果你的地下室没有装修，那么你可以考虑装修下地下室，这个会将使用面积增加不少。同时房产内部的配置情况也会有所影响，比如说硬质地板比地毯的估价结果通会高一些。   https://www.usrealestate.io/t/topic/84