滑雪场的地址是： 50 Chalet Way, Manchester, NH 03104     考察报告 我们是以初学者的心态去考察的，主要考察雪场的设施和危险程度，雪况等。     感觉这个雪场有危险系数较高。 上缆车的座椅宽度有点窄，大人会挤占到小朋友的空间。 缆车离开地面过高，我们家小朋友的的高度不够，拉一把拉不住，要用力往上提才可以。 上缆车的标志位不明显，平行过后就马上要提升， Crotched 下面会有个台面，如果没有坐好，孩子或者大人会掉下去，给大人拉住孩子准备时间要长。 缆车高度其实感觉比 crotched 都还要高。 下缆车的时候坡度太大，太陡，但是平行长度太短。 下缆车的部分，下面是一层厚厚的冰，根本没有办法站得住，滑雪的阻力其实比滑冰更大，更好控制。 转盘太小会导致下来的时候缆车打屁股，把孩子放在外侧比内侧要安全系数高一点点，下来的时候推下孩子让孩子先走，自己不被打屁股，必摔。上面摔跤的人比比皆是，不管大人还是小孩，年轻的，还是中年的，见过扎堆下缆车摔跤的不，不是我们一个人摔，很少看见不摔的。 工作人员态度和责任心较差，容易出事故。 雪况就不强求了，毕竟这边也没下什么雪，如果不慎摔跤了，比 crotched 摔得疼。 长度咱也不说了，但是下面很多地方是冰，刮得雪板是哇哇叫，抖动厉害，刹不住车。 人多，孩子多，控制不好容易撞人。 总结 价格偏贵，缆车较危险，雪况不好，环境复杂，安全因素不好判断。 这个雪场属于各种滑雪场中比较糟糕的雪场，各种安全因素和隐患比较多。   https://www.usreio.com/t/topic/203/1

RSA 265:107-a Effective January 1, 2014 新罕布什尔州的儿童安全座椅法律是在 2014 年 1月 1 日更新了。 简单点说当孩子小于 7 岁或者 57 英寸（1米44）的时候必须使用正确的儿童安全座椅。 当儿童小于 18 岁的话，必须要使用安全带和在后排。 Rear-facing（2 岁以前） 在两岁以前的时候，需要朝向座椅的安全提篮。 优势孩子如果安全提篮坐不下的话，应该可以改成朝前的安全座椅。 Forward-facing （age 2 到 6岁 ） 在 2 到 6 岁之间，孩子需要使用安全座椅。 Booster seat（7 岁到 1 米44） 如果你的孩子已经超过 7 岁了，但是还没有 1 米 44 的身高的话，将会要求使用 Booster seat。 总结 简单来说 NH 的儿童安全座椅法律更多的是按照升高来的，貌似 57 英寸是个槛，超过 57 英寸后基本上使用车上的安全带就可以了。 当孩子在 6 岁左右的时候，通常已经可以开始使用 Booster seat。     因为 Forward-facing 安全座椅会在车上占用一个座椅，还是希望孩子快快长大吧。   https://www.usreio.com/t/topic/190

都知道办理证件过程都比较繁琐，同时很多定义第一次都搞不明白。 停留 持有签证入境的都叫停留。 签证 签证是主权国家主管机关发给外国人并允许其入境的许可凭证。经口岸移民管理机构查验准许后，外国人可持有效护照、签证合法进入他国。 中国的签证均有明显的“签证（VISA）”标识。驻外使领馆目前颁发的签证样张如下： 居留 持有居留许可入境的都叫做居留了。 外国人居留许可是外国人持相关签证入境中国后，向中国境内的公安出入境管理部门申办的居留证件。持有效的居留许可可以免办签证入出境。 居留许可正上方标注有“外国人居留许可（ FOREIGNER’S RESIDENCE PERMIT ）”字样，居留事由（PURPOSE FOR RESIDENCE ）代表居留许可的种类。 现有五类居留证件： 工作类居留证件 团聚类居留证件 私人事务类居留证件 学习类居留证件 记者类居留证件 其中，“居留事由”一栏标注“工作”“私人事务”或“团聚”字样的，就是9月23日公告提到的三类居留许可。 总结 根据上面的情况来看就是签证对应的是停留，居留许可会单独签发。 居留许可的时间通常要比停留长不少时间。 中国的境外领事馆只能发签证，是不会发居留许可的，居留许可是在本地公安局办理的。 居留许可和中国签证在有效期内都可以用于出入境。 中国出入境是双向检查，没有有效证件，哪怕是出境也是不允许的。 持有中国签证入境后，可以向当地公安机关办理居留许可，批还是不批，要什么材料那就是另外一回事情了。   https://www.usreio.com/t/topic/186

如果你是持有外国护照中国签证入境中国的话，相信我这件事情你一定要去做。 否则你可能面临无法出境的情况，并且在中国办理任何情况的延期都需要这个文件，不是仅仅罚款那么简单。 最最简单的办法就是第一天入境后找个酒店住住，如果没有酒店，第二天一定要记得到当地派出所去登记下，别问我是怎么知道的。     一、《中华人民共和国出境入境管理法》第三十九条规定：“外国人在中国境内旅馆住宿的，旅馆应当按照旅馆业治安管理的有关规定为其办理住宿登记，并向所在地公安机关报送外国人住宿登记信息。 外国人在旅馆以外的其他住所居住或者住宿的，应当在入住后二十四小时内由本人或者留宿人，向居住地的公安机关办理登记。” 二、外国人在旅馆以外的其他住所居住或者住宿的，应当向住宿地公安机关派出所申报办理住宿登记。住宿地设有公安机关警务室、外国人服务站的，可以在公安机关警务室、外国人服务站申报办理住宿登记。招收外国留学生的院校、留宿外国人的单位，可以作为留宿人按照法律规定代外国人本人向所在地公安机关申报办理住宿登记。 三、根据《中华人民共和国出境入境管理法》第七十六条规定，外国人在旅馆以外的其他住所居住或者住宿，但未按《中华人民共和国出境入境管理法》第三十九条第二款规定向公安机关申报住宿登记的，给予警告，可以并处二千元以下罚款。 四、旅馆未按照规定办理外国人住宿登记的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；未按照规定向公安机关报送外国人住宿登记信息的，给予警告；情节严重的，处一千元以上五千元以下罚款。   https://www.usreio.com/t/topic/185

下图对美国 Foreclosure（法拍房） 的启动流程进行图表的表述。     如上图所表示的，通常来说只要进入 Foreclosure 流程，最主要的目的就是尽快将房子卖掉。 在将房子卖掉的时候还需要尽量保障债权人的利益最大化，在最开始的阶段，原房产持有人还有一些可以解救的办法，在后面的阶段原房产持有人就没有太多的选择了。   https://www.usreio.com/t/topic/141

Foreclosure，在房地产中的定义通常法拍房。实际上 Foreclosure 产生的原因就是房屋的所有人因为自己的原因导致违反了借款条约而被银行强制拿到市场上来销售的房产。 其中最主要的原因就是没有按时支付贷款。 在 Foreclosure 的过程中，买方通常需要与债权人（银行）进行沟通，并且交易需要得到债权人的同意和许可，在这种交易过程中现金通常有更多的有时候，Foreclosure 的价格通常会比较低，但 Foreclosure 的房产可能有很多问题，对于首次购房者或者不具备修葺能力的人来说可能坑比较大。 Foreclosure 的阶段 通常债权人为了利益的最大化，针对出现问题的资产处理会有好几个阶段。 Foreclosure 的房产通常有 3 个阶段，这 3 个阶段的划分主要是根据时间的划分和谁持有这个房产的划分。 Pre-foreclosure 这个阶段主要是借款人出现了没有按时支付贷款的情况。 一般来说银行都不愿意走到 foreclosure 的这个步骤，因此银行也会给借款人一些宽限时间让借款人进行相关处理。 Notice of Delinquent （欠款通知） 这种情况通常是因为借款人没有按时还款，可能是忘记了，也可能是出差了没有来得及处理等。 在这个时候银行通常会给借款人发一个通知，通知借款人尽快还款。 Notice of Default（违约通知） 如果借款人经历过上面的通知后还置之不理，债权人通常就会发出违约通知，这个时候借款人如果及时偿还所有欠款，那么银行还是会通融的。 如果借款人这个时候没有足够的资金来偿还借款，或者市场价格调整，房价下降过快，借款人不愿意偿还欠款的话，借款人可以和银行商量进行 Short Sale。 Short Sale 的意思就是销售价格少于银行的债务，short 是 short 钱。 银行通常会运行借款人以这个价格出售，就算出售后的价格都没有办法偿还银行债务的话，银行通常有可能会免除借款人的债务，这个在 Mortgage Forgiveness Act 有规定。 Foreclosure 正式进入 Foreclosure 程序了。 银行就会发出拍卖通知 (Notice of Sale). 一般在通知发出 21 天后进行公开拍卖。 既然拍卖，买家就有可能占到很大的便宜，因为银行想尽快收回自己。但是买家的风险也相当大。 买家没有机会检查房子，对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知，却要当场拍板，并付现金。房子过户后，银行不再负任何责任，买者自己担当所有的风险，大部分情况就是按照 ASIS 来卖。 Post-foreclosure 这时候银行也非常倒霉了，拍卖没有卖出去，Short Sale 也不行。 这个就是我们说的房子砸自己手里了。 银行当然不愿意在这个时候还天天拿着没有用的房子交税，银行这个时候会将房子马上挂牌进行销售。 这类房子叫做 REO（Real Estate Owned）。REO 交易过程与一般售屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找 REO 房。买 REO 房没有 Short Sale 的麻烦和不肯定，也没有拍卖房那么大的风险。 然而有利必有弊，REO 的价格自然没有前二者低。 和其他普通销售的房产不同的时候，这个时候是银行拥有这个房产的所有权，所以你实际打交道的就是和银行了。 总结 Foreclosure 是一个比较长的过程，从上面的步骤来看所有过程走下来可能要半年到 1 年的时间。 如果你需要购买 Foreclosure 的房产，最大的问题是因为房产已经没有人居住了，通常来说都会面临比较大的问题，比如说屋顶漏水导致所有墙面损坏，你需要重新弄。 比如说水管被偷走，电源短路出现问题等等。 想想一下一个房子大半年都没有人住，也没有人管理，有时候也会成为流浪汉和吸毒者的乐园。可能所有电器和设备都没有办法使用，所以这种潜在的风险也是需要考虑的。   https://www.usreio.com/t/topic/140

在社区中有朋友问到了一个问题称为 Off Market 是什么意思。     本页面就对这个 Off Market 进行一些简单的阐述。 定义 要知道 Off Market 是什么就需要了解这个东西是干什么的。 关键词是 Market，什么是 Market？要支持我们每天搜索的房源的源头的源头是哪里，常用的搜索平台例如 Zillow，本身是不会去到每个州去查询房源的，其数据来源其实是 MLS（Multiple Listing Service）。 每个州都会有一个或者多个 MLS 系统，在纽约市，甚至一个小区域都会建立一个 MLS 系统，只要满足一些规定就可以建立 MLS。 因此 Off Market 对于的意思就是： 不进入 MLS 系统的在售房源。 On Market 的意思就是进入 MLS 系统的房源。 Off Market 房源多吗 根据 National Association of Realtors (NAR) 2019 年的销售记录，差不多有 10% 的房源是通过 Off Market 销售的。 Off Market 的销售数量很多时候可能会大于大家的想象。 Off Market 房源解读 Off Market 的房源出现有很多的原因，大致情况可能有下面几种。 卖家意愿 有时候，卖家不愿意让太多人知道自己在卖房子，或者也不愿意很多人到家里看房子，尤其是当前 COVID-19 大流行的情况。或者因为家里有病人或小孩，特别不愿意让很多人到家里看房子。 有些人的房子是出租的，房东不愿意自己的租客了解到自己在卖房子，因此他们也可能会选择线下销售。 卖家也可能也因为市场销售预期，比如说卖家并不是着急销售掉自己的房子，但是又有这方面的想法，因此卖家可能想试试市场。 还有其他的一些情况，卖家往往会选择 off market sale （线下交易）。 卖家经济因素 有些卖家因为经济上可能出现一些困难，必须在很短的时间内拿到钱。 上市销售需要一定的准备，比如说要清理现有住房，并且需要进行一些修整，卖家没有时间去等，他们可能需要马上一笔钱。 有时候卖家想省点中介费的心理预期，也会导致卖家会选择 Off Market 销售。 社区因素 Off Market 通常会在一个社区小范围比较多。 如果你搜索 Off Market 市场，通常在华人或者某一族裔聚集的地方会比较多，比如说加州的湾区，麻省的昆西等。 因为在这个社区的人族裔比较单一，通常都互相比较熟悉，有些人在小群里面说我有什么要处理，有没有接手的，如果有的话，这个房子其实就不需要上 MLS 系统了。 Off Market 对买家的意义 很多人可能会觉得 Off Market 就意味着会便宜，至少我可以便宜一些交易中介费。 其实 Off Market 和便宜不能简单的画一个等号，有时候和卖家的心理预期，当前市场行情都会有很大关系。 相对 On Market 来说，Off Market 的信息或者数据更加不透明，因为不透明可能会导致一些潜在的情况在看房和成交的时候没有办法发现，这个可能需要买家火眼金睛才行，但这个显然是有点困难。 总结 对 Off Market 的房源，买家应该抱着一种可遇不可求的心态。 如果有这方面的机会，当然更好，去看看不是坏事。 但不建议就是无脑的去寻找 Off Market 房源，一套当前市场估价的 50 万的房源，不管再怎么便宜，也不是那么容易就便宜几万块钱下去的，尤其是在当前卖家市场的大环境下。买家同样还需要和卖家进行沟通和讨价还价。 买家便宜得多，卖家就赚得少，市场是一只无形的手。   https://www.usreio.com/t/topic/138

在 MA（马萨诸塞州）这个文件是卖家自愿填写的。 卖家可以不填写这个文档，但实际上很多房地产公司都会要求自己的客户填写这个文件。   卖家需要注意的是，这个文件只能自己填写，不能由你的经纪人替你填写。 这个文件的目的主要是卖家对自己销售的房屋的情况进行一些简单的描述，尽量在交易的过程中保持透明。 一个大致的样式如下：   基本上都会是一些选择项目，必要的话，你可以对你的项目进行一些说明。 如果你需要空白的电子版本，请从下面的链接中下载。 Sellers-Statement-of-Property-Condition.pdf (25.9 KB) 同时你也可以向你的 Agent 要求空白拷贝，只是你的 Agent 不能帮你填写。   https://www.usreio.com/t/topic/137

在社区中，有朋友问：美国的房产税是怎么算的？比如说 110万房子，9.64 地产税。每月要付多少税？ 基本概念 有道是，前人早就说过，在这个世界上只有死亡和纳税是无法避免的。     在美国持有房产的长期成本中，房产税就是一个大头了。下面对房产税计算用到的概念简要说明下。 税率 房产税的税率你可能会看到一个小数点的数字，这个数字是 Mill Rate。 比如说上面的问题问的 9.64 的地产税，那么税率就是 千分之 9.64。 Mill Rate 是使用千分之几的定义，因为 mill 的英文定义为： A mill is one one-thousandth of a dollar，翻译成中文就是每一千美元。 按多少钱征收 很多人在美国购买房产后，都会问一句我房子是 100 万美元成交的，那么我的房产税是按照 100 万征收的吗？ 实际上不是这样的，通常用于征收税收的价值有时候可能会少于你成交的价格，同时市政会根据情况对你的房子的征税价值进行调整。 具体按照多少钱征收，在你收到市政 Tax 部门发给你的税单上可以看到。 有些地区，可能会按照市政价格的某一个比率进行征税，那么你需要乘以这个比率后才是实际征收的价格。 比如说，一套房子位于 Charleston, WV，市政通知你按照 60% 进行征税。 那么 一套 100 万的房子，需要征税的金额是 60 万。 在美国绝大部分情况都是 100% 征税的。 征收几次 通常来说，地产税会征收多次。有时候是按照半年，有时候是按照季度。 NH 通常是 2 次，你会在 6 月和 12 月左右分别收到由市政发给你的 Invoice，提醒你缴纳房产税。 在 MA，可能是 4 次，比如说 Town：seekonk, MA 将会按照下面的时间寄送 Invoice 进行征税。 First Quarter (July, August, September)…August 1st Second Quarter (October, November, December)…November 1st Third Quarter (January, February, March)…February 1st Fourth Quarter (April, May, June)…May 1st 具体征收几次，通过搜索引擎搜索你所在 Town 的 Tax 部门就可以查到，这个信息是公开的。 比如说你要查询 waltham, MA 的，你就直接搜索 waltham, MA tax 就会带你到市政的主页。     上面会明确告诉你会在什么时候收到账单。 抵税 你缴纳的房产税是属于property tax deduction，你可以用这个金额来进行税务调整。 具体怎么调整，如何做税，或者是能调整多少，你可能需要联系你的 CPA 来帮你解决。 成交的当年税怎么算 这个问题我们就不在这里展开讨论了。 简单来说在成交当年是按照你实际持有这个房产的天数来计算的。 大致就是算出年度税金后，除以 365，然后乘以你实际使用的天数，这个天数是 Closing 那天，而不是合同执行的那天。 上面方法算出来的结果就是你应该支付给市政的税的金额。 税率会变吗 房产税的税率每年都会调整下，有些 Town 往上调，有些往下。 具体到每年可能都会有些小浮动，整体感觉肯定是越调越高。 算法 通过上面的介绍，你应该会拿到 2 个数据，一个是征税的价格，和税率。 假设我们 110 万的房子是按照 110 万价格征税，税率是 9.64。 在计算的时候，需要将 9.64 除以 1,000，也可以直接将你的征税价格除以 1 千。 那么一年，我们需要缴纳房产税为： 110(万)*0.00964 = 1.0604(万) 那么每一年需要缴纳的税为：10,604 那么每个月为：10604 / 12 = 883.66 如果按照每年 4 次账单的话，每次账单上的金额为： (10604 / 12) * 3 = 10604 / 4 = 2,651 上面的算法是大致的，具体你收到的金额可能有偏差，这是因为有些 Town 会按照天来计算，有时候月份的天数多一点点，有时候少一点点，但通常不会差太多。 总结 房产税是算年度的，但是根据不同城市的税单处理情况不同，而每次收到的金额会有所不同。 税率是可以在网上查到的，并且税率会经常调整。通常来说 10 点几的税率算是比较低的，有些城市会高达千分之 23 到 25 的税率。   https://www.usrealestate.io/t/topic/133

因为在美国的每个州针对 CMA 要求不一样，所以 CMA 可能会在实际使用时候出现一些细微的差异。 下面就对这些可能出现的细微差异进行一些描述。     如果你对 CMA 的概念不清楚的话，请参考页面：比较市场分析（Comparative Market Analysis） 中的内容。 要点 下面对使用 CMA 的要点进行一些简单的说明。 卖家是否需要遵守 CMA 上面的价格 根据 MA（马萨诸塞州） 的法规，卖家不需要遵守 CMA 上的价格，卖家房产的销售价格是由自己完全决定的，CMA 上的价格仅仅供卖家参考，卖家可以出任何价格。 这个与买家出价是一样的，挂牌价和出价的价格是由买家和卖家自行决定的，Agent 没有任何决定权。 与 Appraisal 之间关系 CMA 就是 CMA。 在你的 Agent 为你出具的 CMA 上面，应该在明确的位置标记为这份文件 不是 CMA，更加不能有任何 Appraisal 相关的内容或者误导在 CMA 上。 有人可能会问，如给你出具 CMA 的 Agent 持有 Appraisal 许可证的话，这份 CMA 可以当 Appraisal 使用吗？ 在 MA（马萨诸塞州），哪怕是给你出具 CMA 的公司或者个人是合法的持有 Appraisal 执业许可证的，这份 CMA 也不可以当成 Appraisal 来使用。 总结 根据上面的内容的简单总结就是： CMA 就是 CMA，只能当 CMA 用。 价格仅供参考，Agent 不会因为选用这个价格而对卖家的损失负责。 CMA 上面必须明确标识这份文档就是 CMA，不能含糊其辞对客户产生误导。 通常你的 Agent 都能提供 CMA 的服务的，你可以联系你的 Agent 来了解更多相关内容。   https://www.usrealestate.io/t/topic/132