考试是肯定需要的。在考试之前，你需要完成 40 个小时的课时，有些州认可在线的，有些州必须要到课堂上学才可以。 NH 是必须要到课堂上学的。一般来说考试分为联邦的州内的考试。在 NH 70% 算通过。不同州考试内容不一样，一般来说联邦的内容是一样的。如果你已经持有某个州的经纪人资格，但是你希望成为另外一个州的经纪人。 你可以不用从头开始学，你可以申请只考你不具有资格的州的州内部分考试就可以了。 一个大致成为房地产经纪人的流程如下图所示：     这里有几个要点： 考试是联邦和州内的内容同时考的，如果你在第一次考试的时候通过了联邦部分的内容，州内部分内容没有通过的话，下次考试的时候只有州内部分内容。 考试全部通过后，需要在 60 天内找到一个挂靠的经纪公司（Broker）你的许可证才会生效，否则考试成绩会作废的。 挂靠后的许可证可以选择是激活还是不激活，如果你的许可证是不激活状态的话，不能进行房地产交易来获得佣金。 在许可证生效后，每2 年会进行一次年审和更新，在更新之前需要 20 个小时的 CE（Continuing Education）继续教育的证明，否则不能进行许可证更新。 获得的许可证只在本州有效，如果你还希望到其他州进行交易的话，你需要获得其他州的许可证，例如 NH 的许可证是不能在 MA 使用的。

如果你看到一个房源的状态是 Active。恭喜你，这表示这个房源在市场上是在售的。   你可以找到 Agent 随时安排看房，如果满意的话，随时可以下 Offer。 需要注意的是，这里是有一个时间差的，一般来说，如果卖家接受了买家的出价的话， MLS 系统通常会允许 Agent 在 24 到 72 小时内更新 MLS 系统，再加上各大搜索引擎检索的时间，可能数据有超过 5 天的延迟。 在房市特别火爆的时候，当你下 Offer 后，Agent 可能会告诉你，不好意思，这个房源的卖家已经接受出价了。 甚至在 Agent 会告诉你这个房子已经没有办法看房了，卖家已经接受买家出价了。 这种情况是非常常见的，主要原因就是系统更新的时间差。 https://www.ossez.com/t/mls-active/13241

在 MLS 系统中的数据是有有效期的，通常是 3 个月或者 6 个月。有时候也会说 1 年 2 年的都有可能。这个有效期对 MLS 系统中的房源其实没有什么太大影响。 就算数据过期了，你也可以申请延期的。 例如，你有个房源在售，设置 MLS 的有效期是 3 个月，在有效期快到的时候，如果你不进行任何操作，房源数据会显示过期，过期的数据是不会被搜索引擎显示的。通常在过期之前 Agent 会收到一个电子邮件询问是否进行处理，如果房源还没有成交完成交割的话，Agent 通常会延长过期时间到交割以后。 对房源数据有效期的延期要求卖家和 Agent 同时签字才可以生效。 为什么又有效期这个概念，按照美国房源数据的交易流程：     第一种情况：如果 MLS 设置在交割之前过期了，那么房源是没有办法显示 Closing 的。你需要延长房源 MLS 数据的有效期。这种方式是最简单的操作，直接延长就好了。 第二种情况：如果房源在 Pending 之前过期了，你可能希望房源下架后再上市，或者延长。如果房源下架后再上架有个好处就是 DOM（Days On Market）这个数字会进行变化。重新上市会分配一个新的 MLS 号码。尤其在市场不是非常好的时候，通常 Agent 会设置为 3 个月，用土话说就是 3 个月如果没有办法销售掉，下市一段时间后再重新上市。那么一些数据会被刷新，同时各大搜索引擎会重新索引这个房源。 针对第二种情况，卖家通常会有自己的考虑，比如说目前市场价格不好，比如说卖家暂时不想卖了等等原因。这就是 MLS 房源数据存在过期一说的意义。 https://www.ossez.com/t/mls/13239

MLS 英文全称为 Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。     在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。 介绍 MLS以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。美国有多少个 MLS？可以说每个州都可能有一个 MLS，不同的州甚至会有多个 MLS 系统。MLS 系统是是针对 Agent 使用的，个人客户不需要了解 MLS 的系统。 MLS 重要的原因是，其他的房源搜索工具都会从 MLS 中获得数据，然后将房源数据展示到互联网上，或者通过手机 APP 进行推送。 MLS 的数据通信标准是由 https://www.reso.org/ 定义的数据字典进行通信的，由于这个系统目前比较庞大，通信的标准还使用的是 XML 的方式进行数据定义，在新的标准中可能会逐步推进使用 RESTful API 来进行数据交换。 目前来说暂时还没有看到在短时间内进行数据交换格式的升级。 针对卖家客户来说 一般来说卖家可能需要与 Agent 签订一个代理销售合同，Agent 在获得你在售资产的基本数据后会对数据进行整理进行上传。 通常这部分的工作都是 Agent 来做的，在一个区域会有一个指定的 MLS 系统，这个可以理解为各个房地产协会拉山头，一般来说你的房源数据只需要上传到一个 MLS 系统就可以了，其他各个搜索引擎和 APP 平台都会从 MLS 系统中拉取数据，将房源上传到多个 MLS 系统中也是有的，但是意义不大。 你的房源数据不会因为上传到多个 MLS 系统就会增加曝光率。 通常 Agent 都会帮你做好这些事情，一般来说如果 Agent 签署了独家代理协议的话，你是不会被要求支付上传到 MLS 上的费用的。 如果你找一个 Agent 只帮你上传 MLS 和维护数据也是可以的，通常 Agent 会给你签署一个服务合同和协议，你需要支付给 Agent 相关的费用。 https://www.ossez.com/t/mls/13238

Escrow 用土话来说就是保证金。在美国房地产交易中可能有 2 个地方涉及到 Escrow 的定义。 第一类就是房地产合同中的 Escrow 定义 第二类就是房地产贷款中的 Escrow 账号的定义。 有关的第一类保证金定义，请参考：美国房地产合同中的 Escrow Deposit 中的内容。 第一类保证金这部分主要说的是针对房地产合同买卖中需要缴纳的保证金，这一部分的保证金的用途主要是保障合同的执行，同时也表达出买家的一个购买意向。     这部分的保证金将会在 Closing 的时候被使用，作为全部购房的一部分。 第二类贷款保证金 Escrow Account 这里我们主要说一下第二类保证金，这类的保证金主要是金融机构，包括贷款公司，银行持有的。 这部分的保证金账户很多时候和你的月供是绑定在一起的是你月供的一部分。比如说你月供 2000，其中贷款和利息有可能是 1600，那么有 400 会每个月存入到你保证金账户中。 这部分保证金主要的用途是支付房地产税，保险等等一些经常性资产项目的开支。 Escrow Account 必须要开吗 根据贷款类型的不同，Escrow Account 不是强制开户的，通常情况下如果你的首付低于 20%，贷款公司或者银行会要求你强制开 Escrow Account，而且这部分的存入资金会算到你的月供里面。 通常你月供高了，如果的收入不好的话，很有可能会影响到你贷款的批准。 除此情况，好处就是每个月往里面存钱，你不再需要管地税等的按时缴纳。如果你资产比较多，其实开个 Escrow Account 也没有什么太大影响。 Escrow Account 里面的存款根据情况不一样而不一样，一般来说有几千到几万都有。 如果你在购房的时候没有被问到或者说到 Escrow Account 的事情，那么就说明你不需要开，或者开不开随便你。 Escrow Account 应该怎么选 不同的人对 Escrow Account 的要求不一样，有些人怕麻烦就一次性存入的，也维持不是好事。 这笔钱就在银行放着罢了，和普通存款一样，没啥不一样的地方，就是取出来麻烦点，或者说不是那么容易想取就能取的，尤其是强制性的 Escrow Account。 另外一个问题就是资金流动性，我们都知道经济就是 Time Value of Money (TVM)，说白了钱得流动了才有价值，才有意义。 在这里无缘无故每个月存钱冻结流动性，还不能随时取出来，其实还是比较麻烦的，毕竟地产税 1 年 2 次，保险也就 1 年一次。 很多人都不愿意使用 Escrow Account ，而且确实使用也比较麻烦。根据多年的经验，除非银行强制要求设置 Escrow Account 之外，主动要求设置 Escrow Account 的人并不多。 撤销 Escrow Account 一般来说根据合同的不同，可以选择在贷款低于 80% 的时候主动要求银行撤销 Escrow Account ，当贷款低于 78 % 的时候，一般银行会主动撤销 Escrow Account。 这个时候，你需要主动联系银行，银行首先会查看是否满足撤销的条件，一般来说满足的话，就会通知你将撤销的文件签字扫描或者邮件方式发过去，有时候可以电话就直接撤销了。 在撤销后，银行会对里面的余款进行结算，在付掉必须的费用和可能需要的其他费用后，会将余款多以支票的方式邮寄回给你。 如何撤销，不同的公司不一样，不同金融机构也不一样，所以还需要具体联系你的贷款公司。 简单来说，没有 Escrow Account 可能比 Escrow Account 要更好一点。   https://www.ossez.com/t/escrow-account/13213

Escrow 用土话来说就是保证金。在美国房地产交易中可能有 2 个地方涉及到 Escrow 的定义。 第一类就是房地产合同中的 Escrow 定义 第二类就是房地产贷款中的 Escrow 账号的定义。 在第二个定义，我们统称为 Escrow Account，土话来说就是保证金账号，这个账号统称是由金融系统来设置的，包括有贷款公司，银行等。 因为我们在这里讨论的是房地产合同中的 Escrow ，其实就是针对的第一类，这类是你在于房地产经纪公司进行交易和处理的时候需要涉及到的，不涉及第二类。     合同中 Escrow 定义 合同中 Escrow 的定义就是在房地产进行交易的是买家需要存入的保证金。通常就是当合同在双方都签字后，买家需要在一定的时间内将一定金额存入到房地产经纪公司。 这个房地产经纪公司可以是买家的房地产经纪公司，也可以是卖家的房地产经纪公司。 一般来说为了方便都会存入卖家的房地产经纪公司，以保障房地产销售合同的正常执行。 保证金存多少 需要存的保证金在合同设立的时候就已经在合同中说明了。 具体金额没有约束，你可以存 100 美元，你也可以存 100 万美元，这些都是没有关系的。 一般来说会在 1000 美元到 1 万美元之间。一般来说见过比较多的都是 5000， 8000， 1 万这种的保证金，比较难看到超过 1 万的。 其实这个保证金多少意义并不是非常大，因为在合同执行后买家以其他理由拿回去而不接受惩罚。 常见的理由就是贷款不能获批，房屋检查出现了不可以接受的问题，或者买家通过房屋检查后不愿意继续执行等等。 存多一点，最多表示在提交 Offer 的一种诚意罢了，以便于卖家更加倾向选择你的合同。 什么时候存入 在合同双方签字生效后的 3 到 5 天。 一般来说这个存入时间都会在合同中说明的，基本上是 3 到 5 给到房地产经纪公司即可。 谁需要存保证金 在房地产合同中，一旦生效后，买家需要在指定的时间内给出保证金。 保证金给谁 一般来说保证金都会由买家给到卖家的房地产经纪公司。 但是这个也不是绝对的，买家也可以存到买家的房地产经纪公司，这个都需要在合同中说明，由谁来获得这笔保证金。 这笔保证金一定是对公的存入，不会允许对私人的存入或者转账。 资金方式 一般来说，这笔资金个人支票是可以接受的，电汇，现金都是可以的。 为了方便来说，一般这笔保证金都会使用支票的方式来进行支付。好处是双方都会有个凭据，在获得保证金的房地产经纪公司，一般都会对存入的保证金支票进行扫描后存入。 扫描后的电子版都会在双方经纪公司备案，同时参与交易的经纪人都应该会获得这个支票的复印件或者电子扫描件。 保证金撤回 因为在房地产交易的过程中，可能会遇到任何问题。 因为某些问题导致交易无法进行的话，买家是可以获得保证金的撤回的。通常来说由买家的代理经纪人提出申请，然后买方双方在保证金撤回通知或者附件中签字，在持有保证金的公司可以签发一张新的支票，将保证金撤回给买方。 撤回的金额可能是全款，也有可能是在合同中约束的，比如说买方需要补偿卖方的一些成本后扣除的余款。 详细内容都应该在合同中说明。   https://www.ossez.com/t/escrow-deposit/13212

这样能挣到钱？有这种好事？ 从银行借款的目的是产生收益。有可能存在这种利差，因为银行很多存款产品或者叫做理财产品的设计时候早就考虑到这个问题了。就算如很多人看起来的很多那样，银行在发现金融风险后也会马上去堵漏洞。 在贷款的条款中，还有很多是你不知道的，很有可能就触雷了。 比如说贷款中的低息需要你保证按时还款，没有逾期，没有滥用借款，不能提前还款，提前还款收取违约金等等好多的限制条款。不是说银行给你钱你就可以随便用。 很多人都说一定不要从银行贷款去炒股，从银行贷款去投资，因为我们很多人根本没有那么大的资金池去周转，投资银行的一些资金池随便都是几十亿，百亿美元，而且资金池的使用都有非常严格的约束和限制。更主要的绝大部分人都没有基础的金融学知识。你怎么玩得过银行。 洗洗睡吧，如果有点余钱放点投资产品不是坏事，借银行钱投资银行，这是开玩笑吗？ https://www.ossez.com/t/topic/13205

车在美国就是用来开的。 说美国人完全不贴标签也有点断章取义，开个豪车也会吸睛不少。但绝对没有我们这么疯狂。在美国不会因为你开个豪车，你就可以傲视群雄，认为所有人都应该高看你一眼。 美国人的车用途也很多，拖点东西，拉点货再平常不过了，这时候皮卡最方便，马力越大越好。最常见的应该就是福特150了。 家里有孩子的，商务车奥德赛，丰田塞纳这种上下车方便，孩子坐着舒服，空间感比较好。 美国北部下雪时间比较多，四驱很多时候是标配，安全第一。 好车保险贵，维修贵，被撞，被刮心疼，在纽约这种地方，小丰田就最方便。刮了都不心疼。 美国人也不迷信德系车，大奔照样修得不亦乐乎，还不如小丰田，好修，配件多，美国人有时候还没事喜欢自己折腾下。 美国人只是因为把车和人早就不划等号了，不怎么贴标签了，车这东西，选最合适自己的，安全第一，经济实惠就行。这就是为什么美国人对豪车也没啥情节的原因了。

其实都差不多。 浏览器市场上就那么几家，只要网站不存在浏览器兼容的问题，那个都差不多。 我们很多网银和网站还只能用 IE 浏览器，都是老古董了。 Chrome 针对中文有一个小亮点，就是输入（）中文括号的时候，Chrome 能够帮你自动补齐另外一半，然后你的光标在括号里面。 Edge 没有这个小功能，你需要输入左右 2 个中文括号。如果你只是浏览，在浏览器里面写作的内容不多的话，这个功能可能对你也没有什么太大作用。 如果你写作或者书写量比较大的话，这个小功能也挺好用的。 https://www.ossez.com/t/edge-chrome/521

主要就是这个东西办理起来麻烦繁琐，领事馆的工作人员其实工作量也不少的，为了办一个类似证明你妈是你妈的东西，真的很闹心。 如果你住的地方离开领区比较远的话，你还要大清早去一趟，有时候还得在领馆那边找个地方过夜。如果一切顺利还能办出来还好，就怕缺材料办不了你还得回去再跑一趟。真心费时费力，麻烦得不要不要的。 留学生本来就有出入境记录，有成绩单，这些东西。其实很多学生只要是正规入学的学校都会记录，调用学生成绩单，学位证这些证明非常方便，直接给学校发个邮件就能拿出来，学生也可以做学校带有封条的成绩单。 这归国人员证明真的意义不大，不过话说回来，我们办的很多证明真的有那么大意义吗？很多东西就是跑死你不偿命的那种。   https://www.ossez.com/t/topic/520