Sump Pump（污水泵），如果从字面来理解的话就是将污水排到室外的一个设备。 其实 Sump Pump 是一套系统，通常安装在地下室的最低处，泵只是这套系统中的一个组件而已。如果能够了解下地下室的构造和问题，就会明白这个设备是干什么的了。 地下室的问题 地下室最大的问题就是水。 目前地下室通常使用的材料都是混凝土，混凝土开裂是非常常见的情况。混凝土在常规静、动荷载及次应力下产生的裂缝称荷载裂缝，归纳起来主要有直接应力裂缝、次应力裂缝两种。直接应力裂缝是指外荷载引起的直接应力产生的裂缝, 次应力裂缝是指由外荷载引起的次生应力产生裂缝。 荷载裂缝特征依荷载不同而异呈现不同的特点。这类裂缝多出现在受拉区、受剪区或振动严重部位。但必须指出，如果受压区出现起皮或有沿受压方向的短裂缝，往往是结构达到承载力极限的标志，是结构破坏的前兆，其原因往往是截面尺寸偏小。 因为地下室在地下，只要混凝土开裂了，下一步就是水会随着裂缝漏进来。 如果地下室排水做不好的话，通常会一片汪洋，比如我们常常看到暴雨后地下车库被水淹的情况，通常也是雨水过大，超过了排水设计的能力。 Sump Pump 在美国家庭中，如果有地下室的话，为了解决这个问题，会考虑安装一套 Sump Pump 的系统。 Sump Pump 是一套系统，首先包括有水收集装置，如果水收集做不好的话，换 Sump Pump 是没有任何意义的。 所以 Sump Pump 通常安装在地下室的最低处。 它能有效的防止过多的地表水（比如雨水/雪水）和地下水倒灌进入房子。 绝大大多数的 Sump Pump 都安装在一个蓄水池里。当蓄水池的水位达到一定高度后，水泵就会启动，将多余的水排出到屋外，从而保障地下室干燥。 所以 Sump Pump 是一套系统，如果水收集做不好，考虑 Sump Pump 是没有任何意义的。 举例来说，如果 Sump Pump 没有安装在最低的地方，结果会导致 Sump Pump 收集不到任何水，那你装泵也起不到效果。 Sump Pump 工作原理 Sump Pump 的工作原理非常简单，在 Sump Pump 中有一个压力感应，或者利用水导电的特性使用电源感应端子。     当水位到达一定水平后，水泵会自动启动，然后将储水池中的水泵出外面，这个工作原理和空调冷凝水泵的工作原理是一样的，只是 Sump Pump 的功率更大。 当水位低于定义水平后，水泵将会自动停止。 这样设计的原因是 Sump Pump 的抬升高度可能更高，排出水的距离更远，如果水泵效率不高的话，可能没有办法达到需要的距离或者当地下室出现短时间大量水的时候，超出水泵的泵出能力。 测试 Sump Pump 要对 Sump Pump 进行测试非常简单。 将储水池中加入足够多的水，如果水泵能够自动工作并且停止，同时检查下室外看有没有水被泵出。 如果有的话，说明系统工作一切正常。 这套系统不是必须的，当然有比没有好，通常房屋保险在进行估价的时候也会考虑这个设备而给出不同的价格。 如果你的房产在 flooding zone 的话，这个装置可能会最终影响到你的保险。 https://www.ossez.com/t/sump-pump/13307

当一套房产在成交后状态会显示为 Closed（交割）。这个状态表示的是在房地产交易过程中所有的过户交易都已经完成。 在商业地产中可能有一个概念显示为已出租，那么系统中的状态应该会显示为 Closed Leased（出租交割）。这个状态表达的意思就是房源已经被出租交割成功了，这套房源的所有交易过程都已经完成，同时完成了所有的过户交易。 如果你使用了贷款的话，你的贷款公司也将会收到过户交易成功的所有文档，同时你的贷款公司在过户交易的当天，会将你申请并且贷款公司同意的款项打到卖家的账户中。 这个转账可以是银行承兑支票，也有可能是银行电汇。目前来说使用电汇的方式更多一些。 IRS 和税 如果卖家是美国的一般纳税人，买家应该会收到全部的款项，买家需要在年底的时候进行报税。 如果卖家不是美国居民或者不是美国一般纳税人，也没有美国绿卡。在这里有可能会被要求扣除交易金额的 15% 以便于支付 FIRPTA 法案规定的税收义务。当然这个 FIRPTA 是可以申请豁免的，一般来说有一个 183 天的测试规则。如果你的交易成交后，不幸被 IRS 要求将 15% 进行扣留，那么你还可以申请豁免，或者申请提前取出。 这个扣留的定义不是 IRS 就直接扣住你的交易金额不给你了，主要的原因是你是外国人，你可能在成交后马上资产转移而逃避了美国的纳税义务。因此 IRS 为了避免这个情况，会要求先行扣留 15%，然后你再向 IRS 解除扣留。 当然这里还有一个 183 天 测试，以确定是否需要进行上述的扣留。 FIRPTA FIRPTA 的全称为：Foreign Investment in Real Property Tax Act。 “ FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写(Foreign Investment in Real Property Tax Act),美国联邦政府制定该法案以向「外籍人士」出售在美所持有房产时征收联邦税金。 这里的 [外籍人士]，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。 FIRPTA 有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，购买方有义务代扣代缴的15%的税金（房产的实际价格），缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。 上图是可能遇到有关买家可能需要缴纳的税收义务。 针对买家，可以使用下面的图来判断自己是否满足美国的 IRS 税收义务。 相信应该没有什么人愿意去缴纳获得收益的税收，但这个在房地产交易中是没有办法避免的事情，主要是针对非美国居民的扣留 15% 有点麻烦，但如果你在美国待的时间足够长，这部分的税收是可以豁免的。 https://www.ossez.com/t/mls-closed/13284

在前一段时间介绍了有关美国东北部地区冬天取暖常用的燃料类型后，有朋友问不是还有劈柴取暖的吗？ 经过一提醒还真发现有这个方式。只是因为这种方式并不适合全家供暖，一般来说被用于一个比较大的空间环境。 因为燃烧木头会产生非常多的灰尘，很多人慢慢都会采取使用燃烧天然气的方式，会在家里某一个位置安装一个叫 FirePlace 的东西。 这个东西本身不能起到全家供暖的目的，但是却能够利用燃烧的辐射热量为某一个小的区域提供热量，因为使用燃气的 FirePlace 更加清洁，也会更加美观。 下面就介绍下几种常见室内具有明火的燃烧取暖或者美观兼顾的方式。 Wood Pellet 这个被称为 颗粒燃料。 颗粒燃料是从生物质压缩制成的供暖燃料。最常用类型是木颗粒。作为木头燃料的一种形式，木颗粒通常从锯木及其他木制品产生的压实的锯末或其他废物制成。]其他木本生物质能源包括棕榈核壳，椰子壳，以及整树移除或在伐木之后剩余的树梢和树枝等，否则有助于补充土壤养分。[还有草类也可以颗粒化，形成草颗粒。颗粒被制造成几种类型和等级燃料用于发电厂，家庭，和在两者之间其他应用。颗粒是非常致密的并可制备低含水量（低于10％），使它们能够以非常高的燃烧效率被焚烧。 此外，它们的规则的几何形状和小尺寸使自动送料能做到非常精细的校准。它们可以通过螺旋推运器进料或由气动输送供给到燃烧器。它们的高密度也允许紧凑的存储和合理的长距离运输。它们可从罐车方便地被吹入至在客户的场所的储仓或筒仓。 一个常见的形态如上图。上面的这个燃烧的炉子是需要接一个烟囱往外排气的，同时在炉子上上方通常会加入类似左侧袋装的 颗粒燃料。 通常这种颗粒燃料是 20 到 25 公斤一袋，根据温度和燃烧效率，每个冬天大只需要好几十袋这种燃料，通常来说并不是非常贵，一般在 4 到 5 美元 40 Lb 左右。 虽然这种燃料相对比较干净，但是还是会在燃烧的时候产生灰尘，因此用户还是需要使用吸尘器进行清理的。 Wood-Burning Stove 这种就是传统的烧木头的了。 每年冬天需要将木头劈成合适的大小，然后运进来进行燃烧产热量。 因为木头是室外的，并且可能有各种灰尘和附着物，同时木头的燃烧也会产生各种大量的灰尘。     所以清洁起来非常麻烦。因为这种燃烧是需要人在场进行调节的，经常会出现烧了一半忘记添加木头了，或者直接烧没了，炉子就又冷了。或者炉子中的灰尘过多，忘记清理了导致也没有办法充分燃烧。 另外一个不好的地方是，木头的燃烧是需要时间的，也有可能会出现少了 1 个多小时都还没有烧热房间的情况。 但是也不是一点好处都没有，木头燃烧会产生一种特殊的香味，因此如果不怕麻烦的话可以试试。目前人们的生活节奏都比较快，因此使用这种的也越来越少了。 更多的是容易在老的房子中看到。 Gas FirePlace Gas FirePlace 和上面 2 种的炉子的形态类似。 但是燃烧的燃料是燃气，可以是天然气也可以是 LP。相对来上面 2 种来说只要有气就可以点上了，不需要清理，也非常干净。 因此这种在现在很多房子中都会使用，里面的木头是假的木头，只起到了装饰的作用。 对比 如果条件允许的话，Gas FirePlace 可能更加受欢迎。因为不需要清理，只需要打开就可以用。 在地下室或者没有燃气或者环境比较狭窄的地方 Wood Pellet 相比 Wood-Burning Stove 来说更加受欢迎，其实主要还是燃烧热效率更高，更加干净和清洁。 Wood-Burning Stove，在老房子或者一些非常大的豪宅中可能会保留，但是具体使用的功能已经不是加热取暖的功能了，装饰的功能可能更多一些。 https://www.ossez.com/t/topic/13302

美国东北部的冬天比较漫长，通常从 10 月底到 3 月底都在使用暖气。 通常暖气的加热方式是水暖和空气加热（Forced Air）。可以将空气加热理解为空调送热风，但是与空调加热是完全不同的。 因为空调的制冷效果好，制热效果比较差，使用 Forced Air 加热使用的燃料通常为 Gas-LP，Gas - Natural。 水暖通常会使用 Oil 加热，类似中国北方的供暖方式，需要在美国房间安装暖气和热水管。 因为使用 Forced Air 供暖可以在不对送风管道做任何修改的情况下直接安装空调，所以目前这种方式的供暖在新房中越来越常见了。     下面主要是根据使用燃料的类型进行一些分类，至于供暖和制冷方式我们在其他的主题中讨论。 Gas-LP Gas - LP 的主要成分为丙烷。通常也被称为液化石油气。 天然气不同的是，丙烷比空气重（大约是空气的1.5倍）。在自然状态下，丙烷会下落并积聚在地表附近。在常压下，液态的丙烷会很快的变为蒸汽并且由于空气中水的凝结而显白色。 一立方英尺的丙烷若完全燃烧能够放出2500BTU的热量（91,600BTU每液体加仑）。国际单位制中，一立方米丙烷的高热值是50千焦（≈13.8 kWh）或101 MJ/m3。 丙烷无毒，但是若滥用做吸入剂，有一定因为缺乏氧气而窒息的危险。 在美国 LP 通常的计算单位是加仑，在现在新建的房屋中，如果没有接入天然气的管道，很多时候都会采取地下埋天然气储气罐的方式存储燃料。 这个储气罐通常在室外，因此可以节约地下室内宝贵的空间，而且因为地下室内不会有 Oil 的存储罐，因此也不会有难闻的柴油气味。 Gas - Natural 天然气的主要成分是甲烷（CH4），甲烷是最短和最轻的烃分子。它也可能含有一些较重的烃分子，例如乙烷（C2H6）、丙烷（C3H8）和丁烷（C4H10），还有一些酸性气体，如二氧化碳和硫化氢。部分气田所产天然气还含有二硫化碳和羰基硫等有机硫。参见天然气冷凝物。 有机硫化物和硫化氢（H2S）是常见的杂质，在大多数利用天然气的情况下都要先除去。含硫杂质多的天然气用英文的专业术语形容为“sour（酸的）”。 尽管天然气是无色无味的，然而在送到最终用户之前，还要用硫醇来给天然气添加气味，以助于泄漏检测。天然气不像一氧化碳那样具有毒性，它本质上是对人体无害的。不过如果天然气处于高浓度的状态，并使空气中的氧气不足以维持生命的话，还是会致人死亡的，毕竟天然气不能用于人类呼吸。 每燃烧一立方米商业品质的天然气可产生38M焦（10.6千瓦·时）的能量。在美国使用的英制单位下，相当于燃烧每一立方英尺天然气产生1031英制热量单位（BTU）。 在美国，天然气经常以“撒姆”（Therm，缩写为th，1 Therm = 100,000 BTU）为单位零售。批发交易则通常是使用“十撒姆”（Decatherms，缩写为Dth），或采用“千十撒姆”（Thousand decatherms，缩写为MDth），或“百万十撒姆，缩写为MMDth）作为单位。一个百万十撒姆大致相当于十亿立方英尺天然气。 Heating Oil 对于住房的空调和热水、以及冬季的既可以用煤气，又可以用燃料油。     这个 Oil 其实就是柴油，但是不完全是柴油，通常在紧急情况下可以混用。柴油机的发明其实就是希望将石油最终燃料选择锁定在了石油裂解产物中一直未被重视的柴油上。柴油相对于汽油来说性质非常稳定，比较难于点燃，同时柴油一旦点燃会冒出大量的黑烟，因而它又不能像煤油那样用作照明。但柴油稳定的特性却恰恰适合于压燃式内燃机，在压缩比非常高的情况下柴油也不会出现爆震，这正是狄赛尔所需要的。经过近20年的潜心研究，狄赛尔终于在1892年试制成了第一台压燃式内燃机，也就是柴油机。 在这之前，柴油被一直使用为取暖用油，一直到现在。 在多年前新罕布什尔州的一个冬天特别寒冷而且还经常大雪，很多人家里的取暖油都用光了，是在没有办法的时候，都是可以去加油站获得柴油加进去的。 对比 上面三种常见的冬季取暖燃料来看分下面几个方面进行下小对比。 燃料来源 Gas - Natural 主要在城市居住人比较多的地方，通过铺设管道将燃料输入到设备中。     Gas - Natural 和使用水和电一样，只需要开户，然后按时缴纳费用就可以了。相对来说是最方便的，你不再需要担心家里那一天没有气了，这个就等于是国内常常说的管道煤气。 Gas-LP 通常需要加入液化石油气，液化石油气通常是使用汽车运输的，一般来说多在人口不是十分聚集的地方，或者天气管道没有覆盖的地方。 提供服务的公司不是每天都来的，一般来说会每周来一次，所以在冬季你需要随时注意地下储气罐的容量，如果容量过低你可能会烧掉所有的气，这个时候也没有公司来送气过了。当然你可以要求紧急送气，这个是需要 100 到 200 一次的费用的。 一般来说，正常家庭一年可能需要送 2 到 3 次的气。 Oil 和 Gas-LP 的存储方式相同，唯一不同的是 Oil 的存储罐通常在地下室内，由于时代久远，很有可能会漏油，虽然不明显，但是柴油相对汽油来说还是比较脏的。 Oil 也是通过汽车运输的，加油和加 Gas-LP 的方式相同。 费用 就费用来说，很多说 Gas - Natural 的费用要 Gas-LP 更高一些，可能是因为 Gas-LP 的热效率更高，单位消耗得更少。 因为自己一直没有使用过 Oil 的取暖设备，所以不是非常好对比。很多都说 Oil 的价格其实也并不便宜。 设备 就使用设备来说，其实都差不多，用个几十年都没有什么太多问题。 家里使用的东西不仅仅是暖气，还有热水。现在美国这边已经开始慢慢普及大功率的在线燃气热水器了，因为以前很多家庭都会使用烧电的，或者烧气的热水储水罐。 相对目前慢慢使用的大功率燃气热水器来说，因为不需要无时无刻加热热水，所以相对来说更加节省能源。而且不会因为洗澡的时候热水不够而越洗越冷。 通常在房地产销售的时候，使用燃气的房屋比使用柴油取暖的房屋更好卖。 同时使用燃气取暖的房屋通常是使用加热空气方式取暖比较多，这样会非常容易加装空调。 https://www.ossez.com/t/topic/13300

当房地产交易合同执行之后的下一步就是买家在规定的时间内进行房屋检查。 通常来说买家都会进行房屋检查，买家也可以选择不进行房屋检查。根据房屋的大小，房屋检查的费用通常在几百美元左右，一千美元以下。 房屋检查的费用 房屋检查的费用是由买家支付的。 买家的 Agent 和买家在房屋检查的数天内都会得到一个房屋检查的报告。在这个报告中，买家的 Agent 可以使用报告的内容和标记的缺陷要求卖家进行修复，或者补偿或者终止合同。 卖家是不会支付房屋检查的费用的。 房屋检查中 Agent 的作用 通常在进行房屋检查的时候，买家因为不太了解多会要求 Agent 推荐一个可以进行房屋检查的公司。 在 MA，基于法案： Section 87YY1/2，法案链接：https://malegislature.gov/laws/generallaws/parti/titlexvi/chapter112/section87yy1~2 买家的 Agent 是不能直接推荐房屋检查的公司或个人给自己的客户。 买家的 Agent 可以告诉买家到哪里去找房屋检查的公司，然后由买家自己到上面的链接中去找。 如果买家的 Agent 或者 买家之间有书面的合同的话，买家的 Agent 有可能会直接介绍房屋检查的公司。 通常，买方的 Agent 在 MA 都会提供一个称为：Home Inspectors Consumer Fact Sheet 的文档给买家。 这个文档的下载地址为：https://www.mass.gov/lists/consumer-fact-sheets。     也可以查看文件中的附件直接下载： Home Inspectors Consumer Fact Sheet.pdf (175.8 KB) 实践 通常买家的 Agent 都不会直接介绍房屋检查的公司。 因为房屋检查是一个比较通用的项目，在美国房地产中有关直接介绍的情况都需要进行书面说明以及陈述房地产公司，Agent 和被介绍人之间的关系。 这样控制的原因主要是避免房地产经纪人利用自己手中的客户关系来扩大权利，并且有可能在其中收取其他公司给予的贿赂，赠品，或者回扣，以至于损害购房者的利益。 买家的 Agent 一般都不愿意这种潜在的风险影响自己的声誉和许可证，因此大部分情况都会让买家的客户上官方网站，找一个已经注册的房屋检查公司自行进行沟通。 如何找到可以进行房屋检查的公司，在 MA 所有可以进行房屋检查的公司或者个人都需要获得许可证才可以进行。 可以访问官方网站：https://www.mass.gov/orgs/board-of-registration-of-home-inspectors 可以使用相关搜索引擎，搜索关键字 Building Inspection Service 或 Home Inspection。如果你希望搜索不同的州的话，你可以在后面添加州名称，例如 MA，NH，CT, RI 等。通常搜索引擎能够识别你上网的地址，而尽量推送你上网地址附近的。如果你使用 VPN 的话，那么需要增加搜索条件。 房屋检查预约过程费时费力：经常约到 3-5 天之后，房子可能已经被人抢走；而且每次花费 300 – 1000 刀，如果房子没抢到，钱就白花了。所以很多买家可能选择不做房屋检查，这个选择是买家的权利，买家的 Agent 无权干涉，而且不能有任何这方面的引导。 如果你的 Agent 告诉你，房屋检查没有必要的话，那和你的合作的 Agent 很有可能违反了相关法律了。 https://www.ossez.com/t/ma/13299

Dual Agent 在房地产交易的过程中可能不会非常常见的遇到，但是很多时候也有会比较大概率的情况出现。 简单来说，就是一个 Agent 既是卖方的 Agent 也是买方的 Agent。这个 Agent 的身份在合同上是一定要标注出来的。 所以，就算出现了 Dual Agent 情况，对于买卖双方来说可能要多签署几个文件而已，当 Agent 告诉你这种情况的时候，没有关系的，Agent 通常能够正常处理。 同时这个 Agent 也必须与卖方和买方同时签订另外一份文件。这份文件的意思就是买方和卖方都明确知道我这个 Agent 的身份是双重代理。作为我这个双重代理的 Agent，有义务不在买方或卖方直接传递敏感信息，或者通过自己知晓的敏感信息为自己谋取利益。 什么时候会遇到 当买家找一个 Agent 看房的时候。正好现在有个房子买家非常满意，但是这个房子的卖家代理 Agent 与 买家的 Agent 是同一个人。 换句话说就是这样的场景：买家看中了自己 Agent 代理出售的房产。 这个时候这个 Agent 就被定义为 Dual Agent。 Agent 会做什么 因为 Agent 必须要保持信息的中立。当一个 Agent 处于这个位置的时候，Agent 会有更多的操作空间，所以很有可能会同时损害买家和卖家的利益。 Agent在这个时候会转换为 Dual Agent。 Agent 需要做的事情就是 Disclosure。 Disclosure 的定义就是披露的意思，Dual Agent 需要向双方披露当前 Agent 出于 Dual Agent 的状态，以便于买卖双方了解可能会遇到的风险。 Dual Agent 的披露流程 就 MA 来说，Dual Agent 披露流程应该遵循： Disclosure - Consent - Notice 上面三个步骤。 Disclosure Disclosure 简单来说就是 Dual Agent 需要马上告诉买卖双方当前的情况。Agent 不能知情不报。 Consent 当 Dual Agent 披露后，Dual Agent 会要求卖方双方签署一个 Consent 的文档。这个问的目的就是 Dual Agent 已经按照法律和法规的要求披露了当前的状态。 并且这个文件需要买卖双方都签署 Consent， 以表示买卖双方同意 Agent 成为 Dual Agent 的状态。 如果双方一方不签字的话，Agent 是不能 Dual Agent 的行为的。如果你的 Agent 是买房 Agent ，那么通常这个 Agent 会找另外一个 Agent 或者由 Broker 指派另一个 Agent 为买家的 Agent。 Notice 当 Agent 成为 Dual Agent，并且买卖双方都在 Consent 签字后。Agent 会同时要求双方签署一个 Notice。 这个 Notice 表示的是 Agent 已经起到了告知的任务，并且买卖双方都同意 Agent 成为 Dual Agent 以进行交易。     有效期 如果买卖双方就 Dual Agent 代理的房产进行交易的话，Dual Agent 的有效期会一直到房产成交并且完成交割。 如果买家没有就 Agent 代理的卖家进行交易，只是由自己的 Agent 代理看房的话，当买家 Agent 撤销 Offer 或者 Offer 没有被执行的话，Dual Agent 的情况就失效了。   https://www.ossez.com/t/dual-agent/13298

在美国当 Agent 带客户看房和在中国当 Agent 带客户看房可能不太一样。 不管怎么样，都有一个环节所有人都是要面对的就是带客户进去，一般房子都会有锁，这个锁怎么打开？很多公司就在这上面做文章了。 下面介绍下 Supra iBox，基于智能手机蓝牙的工业锁。其实说锁并不完全准确，这个就是把开房的钥匙放在这个盒子里面罢了。 Supra iBox 是什么 全球领先的房地产行业接入解决方案提供商Supra宣布推出一系列扩展的服务，旨在减少接触点并提高效率，这是Carrier’s Healthy的一部分房屋计划。Supra是Carrier Global Corporation(NYSE：CARR)的一部分，Carrier Global Corporation是创新的供暖，通风和空调(HVAC)，制冷，消防，安全和楼宇自动化技术的领先提供商。 Supra总裁Fayyad Sbaihat表示：“到2020年6月底，房地产展示已恢复到我们在2019年看到的水平，每周有超过100万的展示受到Supra访问解决方案的推动。”“由于这种数量的房地产展示，需要代理商活跃和安全，我们希望帮助确保他们拥有可用的最佳工具。 简单来说就是一个带有蓝牙的盒子，使用手机 APP 来打开这个盒子。 这个盒子是联合技术公司出的，曾经造黑鹰直升飞机的公司也是属于联合技术公司。 Supra iBox 长什么样 Supra iBox 的样子如下图：     通常这个锁扣会放在一个固定的位置，很多时候可能是在边上的栅栏，或者房子的入口锁处。 上面的锁扣用于固定，不让 Supra iBox 轻易移动。 Supra eKey eKey 其实就是手机上的一个 APP 应用。 当你打开手机应用后，可以看到下面的一个界面。     可以通过这个界面上单击获得 Key，当你单击获得 key 后，手机会尝试和 iBox 进行通信。当通信完成后手机的 APP 上会显示成功或者失败。 当成功后，iBox 的锁是不会自动掉下来的，Agent 需要用手在 iBox 下面推一下才会把钥匙掉下来。 使用 eKey 打开步骤 在使用 eKey 打开之前。你需要先用手推一下 iBox 的底部。这个步骤的目的是让 iBox 电源接通，准备接收蓝牙信号。 原因是 iBox 在一定时候会断电，以保证电池的使用时间。这个时候的 iBox 是休眠状态，不会接收任何信号以节约电源。 当 iBox 的红色灯开始闪烁的时候，使用手机 APP 上的获得 key 按钮，输入密码后，手机上面会显示正在通信。 如果通信完成，手机上面会显示成功或者失败。有时候很长时间没有没有办法成功，这个时候你可能需要重启手机。请注意不是重启 APP 而是重启手机，这也算是这个 APP 的 bug 吧。貌似一直没有修复。 当获得钥匙成功后，用手推下 iBox 的底部，这个时候钥匙会掉出来。 Agent 就可以持有这个钥匙进行看房了。 安全性 当你尝试使用 eKey 打开 iBox 的时候，这个 iBox 安装的 Agent 会获得一个电子邮件和短信的通知。 通过这个通知，安装 iBox 的 Agent 会知道有人尝试使用 eKey 打开安装的 iBox。 如果是预约的看房，安装的 Agent 就知道预约的时间已到，看房的 Agent 已经进入看房了。并且 iBox 会记录看房的时间和离开的时间。换句话说，安装 iBox 的 Agent 对整个流程是了解的。 非设定时段进入 iBox 是可以设置看房时间段的。 在看房时间段外，如果有人尝试使用 APP 进入看房，首先 iBox 会提示错误，同时安装的 Agent 会得到警告，有人在尝试的时间段外进入。 因为 Agent 的 ID 和 eKey 是绑定的，所以安装的 Agent 非常容易知道是谁尝试进入。这样能够更有效的提高安全性。 劝告所有持有 eKey 的 Agent，当你尝试要带客户或者自己看房的时候，一定要先和卖家 Agent 取得联系并预约，确定好时间再去。 千万不要因为自己已经持有电子钥匙而擅自打开 Listing。这个和擅闯民宅是一样的罪行和惩罚。 费用和获得 只有 Agent 才能够获得 eKey。如果你没有持有房地产的许可证，你不可以申请电子钥匙。 费用是 Agent 出的，目前的费用是 $14.99 每个月。善待为你服务的 Agent 吧，其实 Agent 还有很多的费用在里面。 https://www.ossez.com/t/agent-supra-ibox/13297

Net Listing 的定义是卖家只拿到属于自己期望的价格，至于房产卖出多少，卖家不管，多出的部分为卖方的佣金。Net Listing 可以译成净值代理或差价佣金代理。 这种代理方式在 NH 和 MA 是非法的。 MA 有关 Net Listing 的通用法律定义请参考：https://malegislature.gov/laws/generallaws/parti/titlexvi/chapter112/section87aAA Net Listing 的定义和问题 这种代理方式在中国是非常常见的方式，正是有这种代理方式的存在，才会导致在中国买卖房地产的时候经常手机被打爆。 通常认为这种代理方式是不道德的代理方式，因为代理 Agent 没有为你的客户争取到最大的利益。 净值代理就是卖主与房地产经纪人签订的代理合同中，卖主定好最低价，凡是超过最低价的部分统统归房地产经纪人所有，卖主只得到他所要的最低卖价(Net Amount) ，其它的什么也不管。 举例说明，一栋房子的卖主对房地产经纪人说，卖多少钱我不管，我只拿50万，多余的部分都归你，如果经纪人卖了55万，所有的过户费用一共3万，经纪人净得2万。 以此类推，房子卖的越高，经纪人得的部分就越高。 净值代理一般认为是不道德的房地产代理方式，大多数州均不鼓励房地产经纪人在代理二手房使用，甚至在许多州诸如马塞诸塞，新泽西，密西根，纽约，新罕布什尔等都是是非法的。 但是净值代理在商业买卖(Business)中还是有一定市场的。 在净值代理的情况下，房地产经纪人会为了自己的利益-多赚差价而不惜一切手段把房子卖到最高价，价钱卖得越高，房地产经纪人得的差价越多。 而在独家代理的方式中，房地产经纪人要尽一切可能为卖家服务，卖到最高价，价钱卖的越高，卖家得到的房款就越多。 正是因为这种定义方式，导致了 Net Listing 与卖家之间的代理关系的责任认定是矛盾的。简单来说就是卖家的 Agent 没有Wie卖家争取到最多的利益，反而是为自己争取到了最多的利益。 因此，大部分州对这种代理方式是明确禁止的。 正是因为在中国，很多时候都采取这种代理方式，导致房地产代理经纪人和代理人之间的矛盾比较多，同时也导致了很多无序的竞争，结果就是房地产经纪在中国发展多是无序和发展。 可以使用的代理方式 可以使用按照百分比获得佣金和完全固定佣金的方式来进行代理。 大部分情况在房屋代理销售的时候都会按照百分比来获得佣金。百分比是浮动的，大部分情况是在 4% 到 5% 之间。 也有超过或者低于百分比的情况，这个需要代理 Agent 和卖家协商。 https://www.ossez.com/t/net-listing-nh-ma/13296

都离职了，呆着群里干嘛呢？ 很多公司离职当天签字的时候 LDAP 你的所有信息都会被删除，或者标记掉。 公司的职员信息管理，正规公司都是 LDAP 的，直接设置一个标志位就行了。你还占着微信群，这个群可能是部门领导自己为了方便建的，你都不在公司了，留在里面干嘛呀。 想着中秋发月饼呀。 其实公司的群压根在很多时候都不需要，很多部门经理或者小的区域经理为了自己方便部署，也为了大家联系方便建一个而已，正规公司都会走 LDAP。 换句话说这种类型的群私人性质的更多。 https://www.ossez.com/t/topic/13295

很多人都说是开上 SUV 后，不容易再开回轿车了。 跑长途还是喜欢 SUV，宽敞，空间感好。现在车上和垃圾车差不多了，孩子东西乱丢，奶瓶，吃的一大堆，SUV 因为空间够大，孩子们貌似也坐得舒服。 长途还要看品牌，有些车的避震调教比较软，全程高速会比较舒服，有些车避震比较硬，时间长了感觉颠得厉害。 如果自己走，自己开车无所谓。考虑坐你车的还上有老下有小的。 你家那个小的因为颠得厉害吐了，恭喜你这一路的味道太牛了。 https://www.ossez.com/t/suv/13294